過去18個月對全球房地產(chǎn)投資市場來說是一段瘋狂的旅程。過去一年，政府債券收益率、投資級債券收益率和股票股息收益率均走高，房地產(chǎn)必須提供相當(dāng)?shù)幕貓?bào)才能勉強(qiáng)獲投資者垂青。隨著借貸成本同時上升，限制了可配置的資金以及投資者可以競購資產(chǎn)的金額。這些因素結(jié)合起來意味著房地產(chǎn)將按更高的收益率重新定價，而調(diào)整過程目前正在進(jìn)行中。
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亞太地區(qū)在這次全球房地產(chǎn)重新定價中受到影響，但該地區(qū)市場多樣化有助于令其更具韌性?？傮w而言，我們預(yù)計(jì)亞太地區(qū)房地產(chǎn)價值從高峰到低谷的平均跌幅將小于10%。澳大利亞市場、香港市場和韓國市場的資產(chǎn)估值一直在下降，交易資產(chǎn)的資本化率大幅上升，即估值出現(xiàn)了大幅折扣。
然而，新加坡和日本等其他主要市場的資產(chǎn)價值仍相對穩(wěn)定，其中，日本的資產(chǎn)在過去12個月更呈現(xiàn)升值趨勢。
市場變化對于投資者如何在這種環(huán)境下作出投資決策變得越來越重要。過去周期的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，市場回調(diào)時會帶來投資機(jī)會，尤其是在價格調(diào)整結(jié)合租金增長前景改善的市場中。
在短期內(nèi)，全球經(jīng)濟(jì)衰退的擔(dān)憂持續(xù)，租金增長前景不確定因素仍然存在，投資者應(yīng)放眼受惠于長期結(jié)構(gòu)性趨勢而收益穩(wěn)健的行業(yè)或市場，例如具有剛性需求的經(jīng)濟(jì)型住房、老年群體住宅以及與全球社會持續(xù)數(shù)字化發(fā)展息息相關(guān)的物流和數(shù)據(jù)中心，這些預(yù)期是未來12個月內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后最具吸引力投資領(lǐng)域。
在經(jīng)濟(jì)實(shí)惠型住房行業(yè)中，悉尼、墨爾本和東京等主要市場的空置率已降至歷史低位，預(yù)計(jì)租金增長在未來幾年將保持強(qiáng)勁。然而，在日本以外的大多數(shù)亞太市場，房屋租賃的機(jī)構(gòu)投資市場仍然沒有得到充分發(fā)展。對于注重核心收入的投資者來說，日本仍是房屋租賃的主要市場。但對于愿意承擔(dān)更大風(fēng)險(xiǎn)的投資者來說，有利的租賃條件、強(qiáng)勁的租金增長前景和政策激勵措施正在支持發(fā)展機(jī)會。悉尼、墨爾本、香港等主要城市和地區(qū)樞紐城市，以及中國其他一線城市是最具吸引力的，預(yù)計(jì)這些市場在未來幾年將繼續(xù)增長和成熟。
與此同時，隨著社會向公共云端的長期轉(zhuǎn)型，對數(shù)據(jù)中心的需求保持強(qiáng)勁，東京、悉尼、新加坡和香港等主要市場的數(shù)據(jù)中心租賃活動大幅增長，于2022年達(dá)到300兆瓦。預(yù)計(jì)公共云端市場將在未來兩年內(nèi)保持每年約30%的增速，而超大規(guī)模數(shù)據(jù)中心的增長無疑最為強(qiáng)勁。租賃基本面正在改善，提振了對數(shù)據(jù)中心租金增長前景的預(yù)期。隨著資本化率可能在未來12個月內(nèi)趨于穩(wěn)定，回報(bào)也有望開始出現(xiàn)改善，其中收入回報(bào)與租金增長將成為其增長的主要驅(qū)動力。
就物流領(lǐng)域而言，相關(guān)需求依然穩(wěn)健，但租戶正將目光轉(zhuǎn)向東京灣、首爾等優(yōu)質(zhì)的子市場，與分散的新興子市場相比，這些優(yōu)質(zhì)子市場的吸納量更強(qiáng)，且空置率更低。同樣，未來幾年內(nèi)，悉尼、墨爾本和新加坡等優(yōu)質(zhì)子市場的租賃需求和可實(shí)現(xiàn)租金方面預(yù)計(jì)將表現(xiàn)強(qiáng)勁。
在寫字樓租賃領(lǐng)域，各主要市場的租金增長勢頭可能會呈現(xiàn)不平衡及差異。經(jīng)過過去兩年的強(qiáng)勁復(fù)蘇，新加坡和首爾的甲級寫字樓租金已經(jīng)重返甚至高于疫情前的水平。然而， 隨著大量新供應(yīng)在2023年年底涌入市場，新加坡寫字樓租賃的基本面轉(zhuǎn)趨疲軟。相比之下，由于新增供應(yīng)量非常有限，首爾寫字樓市場仍然緊張，租金增長可能會在短期內(nèi)保持強(qiáng)勁。同時，澳大利亞的甲級寫字樓租金雖然已經(jīng)開始回升，但與香港市場一樣，租金水平仍較2019年低15%-25%，這大大提高了租戶的負(fù)擔(dān)能力。隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后租戶需求的提升，我們預(yù)計(jì)未來幾年，這些市場的甲級寫字樓租金將會累計(jì)增長10-15%。
最后，跨境旅游業(yè)的持續(xù)復(fù)蘇正在創(chuàng)造周期性的機(jī)會，推動旅游相關(guān)的房地產(chǎn)領(lǐng)域需求的增加，例如核心商業(yè)區(qū)的零售與酒店。東京、大阪、香港和新加坡等國際旅游業(yè)較為發(fā)達(dá)的市場正展現(xiàn)出非常令人鼓舞的復(fù)蘇跡象。尤其是香港的酒店入住率和平均房價幾乎已恢復(fù)至新冠疫情前的水平。
展望未來，亞太地區(qū)的房地產(chǎn)回報(bào)率預(yù)計(jì)將會在未來12個月內(nèi)承壓，許多投資者將保持觀望狀態(tài)，直到市場完成重新定價。然而，重新定價正在全面而迅速的發(fā)生，故難以根據(jù)基準(zhǔn)投資。上述許多投資機(jī)會都取決于房地產(chǎn)重新定價，推動定價達(dá)到合理的水平，讓其回報(bào)率達(dá)到能夠與其他金融資產(chǎn)類別競爭投資者資本的水平。因此，把握時機(jī)將是成功執(zhí)行結(jié)構(gòu)性和周期性投資策略的關(guān)鍵。
【作者系保德信房地產(chǎn)（PGIM Real Estate）亞太投資研究部主管】
（文章來源：國際金融報(bào)）
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