小區(qū)公共收益怎么管理，又該如何使用、分配，是小區(qū)業(yè)主們非常關(guān)心的話題。很多住宅小區(qū)的公共收益是一筆“糊涂賬”，物業(yè)服務公司和業(yè)委會、業(yè)主之間也經(jīng)常為此“扯皮”，甚至鬧上法庭。
近日，重慶市璧山區(qū)人民法院審結(jié)一起由小區(qū)公共收益歸屬引發(fā)的物業(yè)服務合同糾紛案件，判決物業(yè)公司向小區(qū)業(yè)委會返還公共收益36680元，市一中法院二審維持了這一判決。
(資料圖片)
璧山某物業(yè)公司出資在其服務的璧城街道一小區(qū)公共區(qū)域設置了30個簡易攤位，并負責管理維護。
小區(qū)業(yè)委會與該物業(yè)公司簽訂《合作協(xié)議》，就小區(qū)物業(yè)管理及公共區(qū)域攤位收費問題達成協(xié)議，約定由物業(yè)公司對公共區(qū)域進行統(tǒng)一管理、租賃、收費，業(yè)委會與物業(yè)公司對攤位收費約定按照7:3的比例進行分成，合作協(xié)議期限為2021年1月1日至12月31日。
后來，經(jīng)全體業(yè)主投票并一致同意，在與該物業(yè)公司《合作協(xié)議》到期后，小區(qū)實行業(yè)委會自治管理。同時，業(yè)委會也向物業(yè)公司發(fā)出《關(guān)于“合作協(xié)議”到期的通知》，通知物業(yè)公司在2022年1月1日前撤場，且不再對公共區(qū)域攤位進行管理、租賃、收費。
沒想到，物業(yè)公司并不情愿就此退出。
合作協(xié)議到期后，物業(yè)公司仍繼續(xù)留在小區(qū)提供物業(yè)管理服務，并照常收取了一、二月份的公共攤位租賃費，還未按照雙方《合作協(xié)議》的約定，支付到期前最后一個月的攤位租賃費用給業(yè)委會。后來，雙方溝通未果，業(yè)委會向璧山法院提起訴訟，要求物業(yè)公司給付小區(qū)公共區(qū)域2021年12月-2022年2月的攤位租賃費用。
法院經(jīng)審理認為，根據(jù)《民法典》第二百八十二條規(guī)定，建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。
本案中，雙方《合作協(xié)議》到期后，業(yè)委會已通知物業(yè)公司不再續(xù)簽協(xié)議，雙方之間的合同已終止，物業(yè)公司未撤離小區(qū)并仍然收取攤位租賃費，已實際侵占了業(yè)主的公共收益，應當返還?？紤]到物業(yè)公司在協(xié)議到期后仍然對攤位進行了管理維護，小區(qū)共有部分的公共收益分配應當扣除物業(yè)公司的合理成本，法院參照雙方《合作協(xié)議》約定的分成比例，判決物業(yè)公司支付業(yè)委會攤位收益總額的70%，即36680元。
物業(yè)公司不服，提起上訴，市一中法院二審駁回上訴，維持原判。
法官說法：
住宅小區(qū)業(yè)主公共收益范圍包括樓道、屋面、電梯、外墻、道閘等公共區(qū)域的廣告費；公共場地、公共道路的車輛停放場地使用費；公共區(qū)域設立攤位的租金收益以及其他利用共有部分經(jīng)營產(chǎn)生的收益等。
業(yè)主作為小區(qū)共有部分的物權(quán)人，自然擁有對公共收益的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)和公共管理權(quán)，根據(jù)《民法典》規(guī)定，小區(qū)公共區(qū)域的經(jīng)營所得應歸全體業(yè)主所有，小區(qū)的公共收益分配可以由全體業(yè)主共同約定。物業(yè)服務公司應嚴格依照服務合同開展服務、經(jīng)營、分配收益，與小區(qū)業(yè)主互利共贏。
若物業(yè)管理存在不合理現(xiàn)象，業(yè)主可以通過以下途徑來維權(quán)：一是成立業(yè)主委員會，通過業(yè)主委員會對公共區(qū)域的經(jīng)營行為進行監(jiān)督，同時決定該部分收益的具體用途。
二是向物業(yè)管理行政主管部門反映、投訴、舉報。
三是向人民法院起訴，請求義務單位公開共有部分的使用和收益情況，或?qū)矃^(qū)域的收益進行分配。
（文章來源：上游新聞）
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