龍湖·御湖境產品發(fā)布會現(xiàn)場。 李貝貝/攝
本報記者李貝貝上海報道
【資料圖】
近期，上海樓市明顯回暖。新房市場方面，1月底至今已連續(xù)出現(xiàn)5個“日光盤”，更有項目出現(xiàn)“千人搖”行情。而在二手房市場，2月前兩周，鏈家門店的成交量較此前增長50%—60%，帶看量增長30%—40%。上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認為：“數(shù)據(jù)表明，目前市場活躍度較高，對樓市的信心有所恢復?！?/p>
不過，《華夏時報》記者注意到，在熱度漸高的同時，“分化”仍是當前上海樓市的最大特點，部分新房項目仍難去化、“老破小”房源降價成交的情況也并不鮮見。
“目前上海樓市確有回暖，以前積壓的需求釋放，市場是一個回歸正常的過程。此外，不同的項目持續(xù)分化，‘倒掛’項目火熱，也有項目去化不佳，需要分別看待，不能以偏概全?！鄙虾Ｖ性禺a資深分析師盧文曦直言。
有項目再現(xiàn)“千人搖號”
“出乎意料，沒想到來了這么人。”2月18日晚間，龍湖松江·御湖境針對意向客戶舉辦了一場發(fā)布會，現(xiàn)場人頭攢動。因為沒有找到座位，很多人只能站著聽某大V對樓市的分析。一名置業(yè)顧問向《華夏時報》記者透露：“原計劃是邀請600人，但意向客戶報名太多，差不多共有800人，今晚臨時開了3個分會場?！?/p>
龍湖·御湖境產品發(fā)布會現(xiàn)場。 李貝貝/攝
“都是意向客戶，其中不少已經進行過驗資了?！睋?jù)置業(yè)顧問介紹，該項目將在今年3月開放售樓處，預計明年底交付。“肯定好賣，因為區(qū)位、品質、商業(yè)配套都不錯。”該置業(yè)顧問顯得很有信心?，F(xiàn)場一名購房者也向記者表示，自己一直傾向新房，這一項目也頗具性價比，“可以說是剛需的價格、豪宅的精裝”。
事實上，這樣的熱鬧場景近期在上海并不稀奇：2023年春節(jié)后，上海樓市迎來開盤潮。據(jù)克而瑞上海統(tǒng)計，2月第二周(2月6日—2月12日)上海共有三個項目開盤，且均實現(xiàn)“日光”。
其中，2月8日，位于浦東的海德壹號開盤，推出163套房源，均價12.98萬元/平方米，共認籌647組，認籌率高達397%，入圍分數(shù)高達100.85；2月10日，位于青浦徐涇的“網紅盤”蟠龍府推出452套房源，均價6.2萬元/平方米，認籌886組，認籌率196%，入圍分數(shù)45.95；同日，位于徐匯長橋板塊的匯成·南街里項目推出204套房源，均價8.99萬元/平方米，認籌615組，認籌率達301%，入圍分數(shù)72.58。
更早一些時候，2023年1月12日開盤的鴻印里、1月18日開盤的綠城·外灘蘭庭項目均再現(xiàn)了“千人搖號”的名場面。此外，1月31日，招商虹橋璀璨時代三期開盤，147套房源當天售罄，認購率204%；2月3日，楊浦城投開發(fā)的悅尚海開盤，221套房源僅剩下3套未售罄；2月4日，位于青浦區(qū)西虹橋片區(qū)的中鐵虹橋逸都第三批次開盤，376套房源在3小時內全部售罄，銷售額21.26億元。
新房市場火熱的同時，二手房市場的熱度也隨之上漲。
2月19日上午，在市場走訪中，一名中介告訴記者，去年9月到年底，上海二手房市場較為平靜。但2023年以來，市場回暖明顯，自己所在的門店咨詢量、帶看量大幅上升，“周末每天大概5、6組帶看吧，最近基本上都是客戶自己來約我們”。
購房者在上海某中介門店咨詢。 李貝貝/攝
“最好還是抓緊時間，現(xiàn)在市場熱起來了，房東的心理預期也開始轉變，掛牌價都提高了，我們其實也會建議房東抓緊良機?！边@名中介人士向記者展示了自己建議房東提價的微信對話：“市場好呀，有套房子房東去年7月掛牌1020萬元，最高有人出價930萬元，房東不急賣就等等了。你看，春節(jié)后不到一個月就成交了，960萬元?！?/p>
據(jù)上海鏈家研究院統(tǒng)計，一月，上海二手房市場受到春節(jié)假期影響，成交量相應收窄。但從春節(jié)后的二手房市場來看，成交恢復良好，特別是2月份第一個周末(也是節(jié)后第一個周末)，鏈家的成交量較此前增長了50%—60%，帶看量增長了30%-40%，說明市場依然存在需求和購買力。
從成交周期來看，房源成交周期和客源成交周期都有縮短。近幾周，房源成交周期由之前最高的82天，下降至67天，客源成交周期則由28天下降至15天，說明目前成交節(jié)奏有加快的趨勢。綜合來看，市場筑底企穩(wěn)的可能性已然增加；從成交均價來看，有小幅波動但整體平穩(wěn)；從成交結構來看，剛改和改善型的占比有所增加，也在一定程度上均衡了價格水平。
值得一提的是，上述中介還提醒記者，上海近期有再出樓市新政的傳聞，“大概率要出，你能下手就趕緊，新政出來這價格它能不漲嘛？”
據(jù)公開資料，所謂的“上海樓市新政”在今年初即傳出，具體包括新房限價放松、“普通住宅”認定標準調整、二胎三胎家庭鼓勵購房等多個方面，但一直未有確定消息。不過，今年上?！皟蓵逼陂g，上海市政協(xié)委員丁祖昱、張琦、葉峻、上海市政協(xié)委員仇瑜峰等針對推動上海房地產健康有序發(fā)展提出了相關建議，包括限購政策適度調整、放松限貸、有條件地放松限售、打開限價等。
市場正逐步回歸正常
“近期房地產交易中心，售樓處看房人數(shù)明顯增加，說明上海市場供求在穩(wěn)步恢復中，尤其是成交量離開正常區(qū)間僅一步之遙?！鄙虾Ｖ性禺a市場分析師盧文曦向《華夏時報》記者表示：“不管是市場表現(xiàn)還是現(xiàn)實交易數(shù)據(jù)都有助于提升預期和強化市場信心。兔年第一批集中投放的房源中，一些樓盤已經開啟認籌，穩(wěn)定的供應有助于成交持續(xù)向上?！?/p>
上海易居房地產研究院研究總監(jiān)嚴躍進也預計，作為一線城市，上海樓市的基本面不錯，需求動力足，房價方面有率先復蘇的動力，后續(xù)上海將會有“小陽春”的行情。
盡管如此，受訪人士仍多認為，上海樓市是一個“回歸正?！钡谋憩F(xiàn)，且“分化”仍是當前上海樓市的最大特點。
“目前上海樓市確有回暖，以前積壓的需求釋放，市場是一個回歸正常的過程。此外，不同的項目持續(xù)分化，倒掛項目火熱，也有項目去化不佳，需要分別看待，不能以偏概全?！北R文曦直言。
2月16日，國家統(tǒng)計局公布1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，上海新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.7%，與合肥并列排名第一。從國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來看，雖然上海新建商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅位居第一，但是，從0.7%的漲幅來看仍屬于溫和上漲。對此，嚴躍進分析稱：“此類數(shù)據(jù)總體上屬于健康值，即處于0.0%—1%之間，屬于溫度合適的漲幅。類似漲幅說明上海市場有回暖動力，但不屬于過熱。”
例如，新房市場上，今年1月，上海有十余個項目相繼搖號開盤，但銷售情況有明顯區(qū)別。在“千人搖”“日光盤”的同時，由新加坡TGR集團開發(fā)的沁風雅苑認籌率僅為11.9%，在均價10萬+以上項目中認籌率墊底。另一方面，不同區(qū)域的熱度也表現(xiàn)不一：1月，青浦和嘉定兩區(qū)大幅領先，成交套數(shù)均在1600套左右，超出成交量排第三的閔行800多套。
在與一些二手房賣家的溝通中，記者獲悉，上海樓市熱度抬升的同時，部分房源仍不容易出手。一名房東王敏(化名)透露，自己一套位于市中心的“老破小”掛牌8個多月，就在幾天前才剛剛出手，對比掛牌價，成交價足足砍了10%?！澳艹鍪志秃茫@個行情你不知道會持續(xù)多久，價格合適就趕緊吧?！蓖趺麸@得十分謹慎：“去年6、7月上海解封后市場好了一陣子，沒2個月就不行了，不好說后面會怎樣?！?/p>
部分購房者也秉持著觀望態(tài)度。一名改善型購房者直言，根據(jù)行情來看，每年春節(jié)前樓市都是最低谷，過年后一般都會有成交量提高的情況，上海樓市當下的“高熱”有炒作之嫌。該購房者還強調，盡管防疫政策優(yōu)化，但樓市想要維持“高熱”缺乏支撐，尤其是在新房供給較為充裕的上海樓市，二手房大幅提價的空間有限。
“分化特征在2023年會更為明顯?！?月18日，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向《華夏時報》記者指出，核心區(qū)域優(yōu)質項目的熱度在2023年會進一步上升。上海今年在需求端可能會有進一步支持剛需及改善型需求的政策調整，對于上海樓市恢復有較大影響?！邦A計三四月份會有一波小行情，但是不會持續(xù)太久，預計在一二季度觸底調整后，三四季度會進入上行趨勢?！彼渭t衛(wèi)指出。
據(jù)上海鏈家統(tǒng)計數(shù)據(jù)，從去年第七批集中供應新盤的認購情況來看，有超過1/3的樓盤觸發(fā)積分，說明對于供應質量高的批次，觸發(fā)積分的情況依然較為樂觀，市區(qū)樓盤、優(yōu)質樓盤對購房者仍有很強的吸引力。
“目前，新盤呈現(xiàn)結構化特征，市區(qū)的樓盤、熱門板塊的樓盤大部分都是開盤去化率達到百分百，但是遠郊盤或者交通不便的樓盤，去化率會比較低?！鄙虾ｆ溂沂紫治鰩煑钣昀俜治鲋赋?。
（文章來源：華夏時報）
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