“2022年四季度，上海辦公樓市場整體的租賃需求仍顯謹(jǐn)慎，但金融、專業(yè)服務(wù)等傳統(tǒng)行業(yè)以及生命科學(xué)和新能源汽車等新興產(chǎn)業(yè)保持韌性?！苯?，仲量聯(lián)行在《2022年第四季度上海房地產(chǎn)市場回顧與展望報告》(以下簡稱“《報告》”)中表示，總體而言，2022年四季度，上海市商業(yè)地產(chǎn)市場蓄勢修復(fù)。
《中國經(jīng)營報》記者從仲量聯(lián)行方面獲悉，在上海市零售物業(yè)市場方面，盡管消費(fèi)者出于疫情防護(hù)方面的考量，導(dǎo)致短期內(nèi)購物中心整體客流量受到影響，但2022年四季度仍有部分業(yè)態(tài)需求保持穩(wěn)健，而物流地產(chǎn)市場則保持韌性，租金漲幅雖有所放緩，但租金水平仍保持上升態(tài)勢。
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仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理兼中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張靜表示：“上海市正在迎接新的曙光。我們預(yù)計，正常的生產(chǎn)生活秩序?qū)⒅鸩交謴?fù)，為接下來市場信心與商業(yè)活動的恢復(fù)奠定基礎(chǔ)?！?/p>
新興產(chǎn)業(yè)帶動租賃需求
根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2022年，上海市辦公樓市場租賃需求有所減少，四季度凈吸納量錄得9.5萬平方米，2022年全年共錄得52.4萬平方米。其中，上海中央商務(wù)區(qū)凈吸納量錄得1.7萬平方米，非中央商務(wù)區(qū)吸納量錄得50.7萬平方米。
仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事黃臻表示：“大部分甲級辦公樓租賃需求來自內(nèi)資企業(yè)以及金融、專業(yè)服務(wù)和科技新媒體行業(yè)。與此同時，我們觀察到新能源汽車和生命科學(xué)企業(yè)繼續(xù)尋求搬遷及擴(kuò)租機(jī)會。”
上述《報告》顯示，在上海中央商務(wù)區(qū)，位于靜安區(qū)的兩個項目于2022年四季度交付，共計新增9.7萬平方米的供應(yīng)量?！靶略龉?yīng)將上海中央商務(wù)區(qū)2022年底的空置率推高至10.2%，環(huán)比上升1.1個百分點(diǎn)，同比上升2.3個百分點(diǎn)?！?/p>
此外，仲量聯(lián)行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年，上海非中央商務(wù)區(qū)共有一個項目竣工交付，體量為6.4萬平方米。總部型需求以及活躍板塊內(nèi)的新竣工項目貢獻(xiàn)了非中央商務(wù)中的大部分租賃需求，帶動非中央商務(wù)區(qū)空置率同比下降了0.5個百分點(diǎn)，空置率降至24.5%。
展望2023年市場走勢，仲量聯(lián)行分析認(rèn)為，上海市辦公樓市場將蓄勢復(fù)蘇，二季度后回暖信號有望顯著增強(qiáng)。在傳統(tǒng)甲級辦公樓需求中，財政和貨幣政策趨于寬松的環(huán)境以及“金融16條”等政策有助于金融行業(yè)業(yè)務(wù)增長，其辦公需求有望進(jìn)一步釋放。
仲量聯(lián)行同時表示，外商獨(dú)資公募獲批開業(yè)以及WOFE牌照(私募投資管理人牌照)跟進(jìn)發(fā)放等金融開放政策持續(xù)落地，為外資金融公司提供了更多機(jī)會。進(jìn)一步擴(kuò)大高水平對外開放、吸引外商直接投資等支持性政策也將有助于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，刺激國內(nèi)外企業(yè)對辦公面積的需求。2023年，新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈、生命科學(xué)等新興產(chǎn)業(yè)在甲級辦公樓中的租賃占比有望繼續(xù)提升。
值得注意的是，新能源汽車等新興產(chǎn)業(yè)不僅正在提升甲級辦公樓中的租賃占比，也在繼續(xù)引領(lǐng)上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場的租賃需求。
仲量聯(lián)行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年四季度，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)凈吸納量錄得4.8萬平方米，2022年全年共計錄得26.9萬平方米?！按蟛糠肿鈶羧员３州^為謹(jǐn)慎的租賃策略，決策周期延長。”仲量聯(lián)行方面表示，但新能源汽車等新興產(chǎn)業(yè)租賃需求旺盛，如博世未來智能駕駛與控制(上海)研發(fā)中心在金橋智立方租賃了1.1萬平方米的辦公物業(yè)。
物流地產(chǎn)整體空置率下降
除甲級辦公樓與產(chǎn)業(yè)園區(qū)外，2022年，上海物流地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r也頗受關(guān)注。
仲量聯(lián)行提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年四季度，上海物流地產(chǎn)租賃活動保持穩(wěn)定，凈吸納量錄得10.2萬平方米；2022年全年，上海物流地產(chǎn)凈吸納量為33.7萬平方米。
“盡管2022年疫情反復(fù)擾亂整體經(jīng)濟(jì)活動，使得凈吸納量與2021年的歷年最高水平相比出現(xiàn)回落，但整體物流地產(chǎn)仍展現(xiàn)出韌性?！敝倭柯?lián)行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部資深董事黃暉表示。
“2022年四季度，租賃活動主要由第三方物流租戶的擴(kuò)租需求主導(dǎo)?！敝倭柯?lián)行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，例如，一家本地第三方物流企業(yè)在松江子市場租賃了6000平方米。同時，多家第三方物流企業(yè)在奉賢子市場的租賃面積也總計超過1萬平方米。“2022年，上海物流地產(chǎn)整體空置率也因此由2021年的9.8%下降至9.6%?！?/p>
不僅如此，2023年，上海市將有6個新項目交付入市，總體量接近66萬平方米，這些新增供應(yīng)面積主要分布于青浦、松江和金山等子市場?！?023年，上海市物流地產(chǎn)租賃需求有望出現(xiàn)復(fù)蘇?！敝倭柯?lián)行預(yù)計。
除物流地產(chǎn)外，上海市投資市場成交情況也引發(fā)市場關(guān)注。仲量聯(lián)行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，上海市投資市場共錄得74宗交易，成交額約836.4億元，相較于2021年全年的約1083億元，成交額同比下降了22.8%。
“2022年第二和第三季度，上海市投資市場成交量較為低迷。第四季度，在房地產(chǎn)行業(yè)利好政策的支持下出現(xiàn)明顯反彈，成交額約為264億元，占全年成交量的31.6%，同比上升36.8%?！敝倭柯?lián)行方面表示。
據(jù)仲量聯(lián)行方面透露，在上海市投資市場中，辦公物業(yè)依舊在成交資產(chǎn)類型中占據(jù)主導(dǎo)位置，2022年成交金額占比為64.3%，成交宗數(shù)占比為50%。“除辦公物業(yè)以外，長租公寓也受到投資者追捧。2022年全年，上海市投資市場共有74宗大宗交易，其中有15宗為長租公寓，占比名列第二。除長租公寓外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、酒店和養(yǎng)老等資產(chǎn)也受到市場關(guān)注?！?/p>
仲量聯(lián)行華東區(qū)資本市場部總監(jiān)孫翎分析認(rèn)為：“近期，恢復(fù)房企上市公司再融資、允許私募設(shè)不動產(chǎn)私募投資基金以及加快擴(kuò)大REITs范圍等政策消息，不斷利好房地產(chǎn)投資市場發(fā)展。”
孫翎進(jìn)一步表示，隨著防疫政策逐步放寬，出行限制解除，以及過去幾年資產(chǎn)價格理性調(diào)整，投資者信心有望進(jìn)一步回歸?！邦A(yù)計2023年上海市投資市場或?qū)⒂瓉硇乱惠喎磸?。?/p>
（文章來源：中國經(jīng)營網(wǎng)）
標(biāo)簽： 仲量聯(lián)行
