銷售：商品房銷售降幅擴大，銷售均價顯著下滑。3 月商品房銷售面積同比-17.7%，前值-9.56%；銷售額同比-26.16%，前值-19.28%；銷售均價同比-10.28%，前值-10.74%。我們認為幾大因素的疊加造成了需求的快速下滑：1)房企信用危機頻發(fā)動搖了購房者對期房按時竣工交付的信心，進而影響到銷售；2)房企降價促銷之下，“買漲不買跌”的心理導致觀望情緒進一步加重；3)經(jīng)濟不景氣的背景下，收入預期的減弱抑制了部分購房需求。4)疫情沖擊影響了銷售的開展和需求的釋放。5)房地產稅試點預期，也在一定程度上抑制了居民購房意愿。
開發(fā)投資：投資再次轉負，開工竣工加速下滑。3 月新開工面積同比-22.24%，前值-12.15%；竣工面積同比-15.50%，前值-9.8%；開發(fā)投資同比-2.39%，前值3.67%。我們認為，融資緊張與銷售端量價齊跌的局面疊加，進一步?jīng)_擊了房企的流動性，極大的影響了房企的投資能力與意愿。三月底以來全國各地持續(xù)發(fā)酵的疫情，也抑制開工與投資的恢復。從數(shù)據(jù)來看，投資的下滑幅度遠低于銷售和新開工的下滑幅度。主要是由于 “保交付”推動了前期停建緩建的房地產項目復工復產；前期發(fā)生的土地購置費隨著房地產施工建設逐步計入；原材料價格上漲帶來的建安成本的上漲。但投資數(shù)據(jù)的相對穩(wěn)定難以掩蓋當前市場的頹勢，銷售不振、預期轉弱之下，土地市場正經(jīng)歷大幅下滑，土地成交的持續(xù)大幅下滑，勢必會給未來的開工與投資數(shù)據(jù)帶來不小的壓力。
到位資金：資金面愈發(fā)緊張，銷售的下滑是資金面改善的最大阻礙。3 月到位資金同比-23.0%，前值-17.73%。銷售下滑帶來的壓力依然讓行業(yè)資金面難見改善，定金及預收款和個人按揭貸款降幅雙雙擴大表明當前銷售回款壓力很大。
雖然融資端政策在不斷發(fā)力，但民營房企的流動性問題與市場的量價齊跌給金融機構的信心與行動力帶來了負面影響，融資端的支持主要集中在高信用的央企和國企。當前諸多民企在融資能力的缺失與銷售垮塌的雙重壓力之下，面臨的流動性風險依然很大。
投資建議：
在需求收縮和預期轉弱的沖擊之下，供需兩端都面臨極大的沖擊?！胺€(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的政策目標將面臨極大挑戰(zhàn)，市場維穩(wěn)力度進一步加強依舊是當務之急。更多城市限購限貸限售的放松和房貸利率的進一步下行已經(jīng)逐漸成為現(xiàn)實性的選擇。從統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來看，銷售降幅持續(xù)擴大，居民購房意愿低迷。行業(yè)資金面依舊十分緊張，房企的投資意愿與能力都大幅下滑，土地市場一片冷清。3 月底以來疫情影響擴大，結合高頻數(shù)據(jù)的觀察來看，4 月份的數(shù)據(jù)依然不容樂觀。
我們認為中央對地產調控的態(tài)度有了較為明顯的轉變，政策基調從去年年底的糾偏逐漸轉向支持。在當前政策基調與鼓勵方向都較為明確的情況下，貨幣政策與地方調控將有望持續(xù)發(fā)力。雖然高頻數(shù)據(jù)顯示當前的市場銷售依然在持續(xù)下行，但隨著政策的釋放，部分城市已經(jīng)有回暖的跡象。雖然近期疫情的多點爆發(fā)可能影響政策效果的顯現(xiàn)，但政府提振市場的決心已經(jīng)較為清晰，隨著供需兩端政策效果的逐漸顯現(xiàn)，行業(yè)銷售回暖已經(jīng)漸行漸近。
短期而言，隨著政策的陸續(xù)釋放與支持預期的提升，這段時間行業(yè)政策氛圍較為友好，市場對于民企違約風險的降低會存在較大的博弈。但諸多風險較大的低信用民企，接下來依然面臨著極大的流動性壓力，可能難以支撐到市場回暖的時候就會繼續(xù)暴雷；而且頻繁的負面消息與幾乎喪失的拿地能力，也極大的損害了企業(yè)的市場聲譽與未來的發(fā)展空間。因此我們認為，長期而言，持有高信用的房企才是更為穩(wěn)健的策略。在各企業(yè)頻繁暴雷的行業(yè)背景之下，在銷售端，高信用房企更能獲得購房者的信任；在供給端，高信用房企不斷獲得金融機構的融資支持，在當前的市場環(huán)境下依然擁有公開市場拿地和并購獲取項目的能力。市場聲譽與經(jīng)營實力為未來的發(fā)展奠定了基石。
回顧歷史，在政策松動的早期，隨著政策的陸續(xù)釋放與支持預期的提升，政策博弈占據(jù)主導，板塊往往β收益顯著。隨著行政政策與貨幣政策效果的逐漸顯現(xiàn)，抓住行業(yè)復蘇時機，經(jīng)營上更為拔尖的房企開始走出α收益。我們認為融資的優(yōu)勢將推動高信用房企在土地和并購市場獲得優(yōu)勢，持續(xù)的拿地推盤能力與優(yōu)質的信用背書也有望在需求回暖之時搶占先機，進一步提升市場份額。推薦萬科 A，保利發(fā)展，金地集團。融資端的支持，也在滿足了頭部的穩(wěn)健央企地產企業(yè)后，逐漸向經(jīng)營穩(wěn)健的民企溢出，市場對經(jīng)營穩(wěn)健的民企也將逐漸恢復信心，建議持續(xù)跟蹤經(jīng)營穩(wěn)健的民營房企龍頭如龍湖集團、碧桂園。
風險提示：行業(yè)政策落地不及預期的風險、盈利能力繼續(xù)下滑的風險、銷售不及預期的風險。
（文章來源：東興證券）
標簽：
