最近，20多個儲能、機器人等戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)項目集中落地松江區(qū)小昆山工業(yè)園區(qū)。一時間，園區(qū)成為新賽道企業(yè)投資的熱土。
園區(qū)相關負責人告訴記者，近一年來新引進的新賽道產(chǎn)業(yè)項目超過前五年的總和，招商引資勢頭喜人。同時，得益于好項目落地，園區(qū)上半年實現(xiàn)稅收5.3億元，同比增長57.6%，位居松江區(qū)前列。
其實，上海遠郊工業(yè)園區(qū)招商一直很難，因為地處偏遠，很少受高精尖產(chǎn)業(yè)青睞，再加上郊區(qū)產(chǎn)業(yè)用地達到“天花板”后，好項目拿不到土地，更不愿意過來。
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小昆山工業(yè)園區(qū)的吸引力從何而來？源于近年來該園區(qū)通過制度創(chuàng)新和探索實踐，形成了圍繞“土地”核心要素的發(fā)展閉環(huán)——通過存量土地二次開發(fā)提升容積率釋放空間，打破發(fā)展瓶頸；以土地要素吸引一批需要拿地的優(yōu)質產(chǎn)業(yè)項目，通過產(chǎn)業(yè)規(guī)劃優(yōu)中選優(yōu)；鼓勵合適的企業(yè)工業(yè)上樓垂直化發(fā)展，在對產(chǎn)業(yè)空間功能重塑中建設現(xiàn)代化新型工業(yè)園區(qū)。
二次開發(fā)釋放發(fā)展空間
前兩年，震界機器人為擴大生產(chǎn)，想要在小昆山工業(yè)園區(qū)拿地建廠?？墒菆@區(qū)工業(yè)用地早已是“天花板”，難以滿足企業(yè)拿地需求。
眼看金鳳凰要飛走，園區(qū)提出了一種拿地新方式：震界機器人通過股東變更的方式，從一家低效能的企業(yè)手中拿下30畝的工業(yè)廠房。
這種新方式屬于土地二次開發(fā)中的存量土地嫁接導入。之后，多方實現(xiàn)共贏：正在市場出清階段的原企業(yè)，盡快變賣了土地資產(chǎn)；震界機器人拿到了想要的土地，能早日釋放產(chǎn)能；園區(qū)留住了好項目，土地得到高效利用，畝均產(chǎn)出近百萬元。
“很多毛利率高的優(yōu)質企業(yè)并不特別在意土地的價格。比如震界機器人通過市場手段拿地，畝均土地價格達到200多萬元，遠高于一手土地60萬元價格，但企業(yè)希望早拿地早產(chǎn)出，搶占更多市場?！毙±ド焦I(yè)園區(qū)負責人夏丹告訴記者，企業(yè)買地的價格不菲，為降低企業(yè)負擔，區(qū)里已出臺相關政策，只要企業(yè)的稅收貢獻達到一定要求，將給予一次性補貼。
存量土地嫁接導入是小昆山工業(yè)園區(qū)近年來探索工業(yè)用地二次開發(fā)的一種方式。在松江區(qū)經(jīng)委等職能部門指導下，園區(qū)探索出土地收儲再開發(fā)、存量嫁接導入、收購盤活、存量土地廠房再利用、產(chǎn)業(yè)結構調整等5種二次開發(fā)模式，破解權屬關系復雜、盤活利用成本高、回收政策支撐少等問題，將寶貴的土地資源精準供應優(yōu)質企業(yè)，倒逼那些低產(chǎn)出、高耗能的傳統(tǒng)行業(yè)轉型升級。
“目前園區(qū)的土地開發(fā)強度還不夠，廠房容積率多在0.8以下，我們鼓勵企業(yè)和園中園自主進行二次開發(fā)，提升廠房空間和質量，爭取容積率達到2.5以上，釋放更多發(fā)展空間?！毙±ド芥?zhèn)相關負責人表示，目前已出臺《小昆山鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》《小昆山產(chǎn)業(yè)園二次開發(fā)城市設計》等有關政策，支持園區(qū)整體轉型。
工業(yè)上樓重塑產(chǎn)業(yè)結構
在園區(qū)數(shù)百家企業(yè)中，食品企業(yè)樂芙娜的廠房獨樹一幟——通過工業(yè)上樓實現(xiàn)制造空間垂直化發(fā)展，廠房共四層高達24米。這里不僅有生產(chǎn)，企業(yè)的研發(fā)和總部也都在這里。
“廠房共34畝土地，建筑面積近5.3萬平方米，容積率2.0，綠化率達到20%。按照傳統(tǒng)工業(yè)廠房建設，廠房實際使用面積僅有一萬多平方米，難以滿足生產(chǎn)要求?！睒奋侥榷麻L李天福算了一筆賬，雖然高容積率的廠房成本投入不小，但是實際使用面積翻了三倍左右，怎么樣都是劃算的。據(jù)介紹，樂芙娜根據(jù)生產(chǎn)設備的高度和重量安排生產(chǎn)，“四十多噸重的超大設備放在一樓，不用考慮承重，重量較輕、震動較小的生產(chǎn)設備則遷移至高層”。
工業(yè)上樓并非“上樓”這么簡單，看得見的是對產(chǎn)業(yè)空間的再造，看不見的是對產(chǎn)業(yè)結構的重塑。夏丹告訴記者，工業(yè)上樓對企業(yè)生產(chǎn)所需的層高、柱距、承重能力及貨梯等都有要求，環(huán)保、消防、電力等保障更不能少，這決定了“上樓”企業(yè)具有高附加值、高技術含量等特點。同時，工業(yè)上樓對園區(qū)的品質要求極高，要通過新一輪園區(qū)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃編制，建設現(xiàn)代工業(yè)形態(tài)的產(chǎn)業(yè)社區(qū)，“寸土”產(chǎn)“寸金”，才能滿足工業(yè)上樓要求。
以樂芙娜為例，企業(yè)的子公司通過多年潛心研發(fā)，工業(yè)化生產(chǎn)的法式甜品爭得國際榮譽，拿下被譽為“食品界奧斯卡獎”的食品“二星美味獎章”。高水平的食品科技讓企業(yè)不斷開拓市場，對地方的畝均稅收貢獻近200萬元。只有這樣同時滿足技術、稅收等多個條件的企業(yè)，才能作為第一批工業(yè)上樓的企業(yè)。
產(chǎn)業(yè)集群是核心競爭力
通過多年發(fā)展，小昆山工業(yè)園區(qū)已然成為高新企業(yè)的“高原”。眼下，園區(qū)因地制宜布局新能源、智能制造等新興產(chǎn)業(yè)，引導上下游關聯(lián)企業(yè)集聚進而打造產(chǎn)業(yè)集群。園區(qū)將聚焦G60北側約2200畝土地二次開發(fā)，實現(xiàn)不少于10萬平方米廠房拆除重建。
“我們始終堅持以60萬元每畝的低廉價格將土地出讓給實體制造業(yè)，但對拿地企業(yè)要優(yōu)中選優(yōu)，把牢土地要素供給導向。”夏丹說。
新能源領域分支的儲能企業(yè)眾之鑫正因為小昆山工業(yè)園區(qū)集聚了一批儲能行業(yè)上下游企業(yè)，慕名落地小昆山?！凹盒?，企業(yè)哪怕身處遠郊，也更容易招到行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀人才?！北娭胃笨偨?jīng)理劉蘭芳說，最為看重園區(qū)的儲能供應鏈，供貨商只要將原材料運輸?shù)揭粋€園區(qū)，就能供應數(shù)十家企業(yè)。
目前，園區(qū)的儲能企業(yè)囊括上游儲能電池、儲能變流器，中游電化學儲能、壓縮空氣儲能，下游儲能系統(tǒng)應用等全產(chǎn)業(yè)鏈條。企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈條上的分工不同：有競爭，有時園區(qū)內(nèi)幾家儲能企業(yè)參加同一個招標；但更多是合作，上下游企業(yè)彼此下訂單，減少運輸和溝通成本。
“足夠精細分工、足夠專業(yè)高效的產(chǎn)業(yè)集群，是園區(qū)發(fā)展的核心競爭力?！毙±ド焦I(yè)園區(qū)將要進一步優(yōu)化建設，打造產(chǎn)業(yè)空間利用率高、產(chǎn)業(yè)要素聚集度高、產(chǎn)業(yè)社區(qū)活躍度高、單位面積產(chǎn)出高的示范園區(qū)。
（文章來源：解放日報）
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