近期，一份自然資源部辦公廳發(fā)布的《關于進一步規(guī)范住宅用地供應信息公開工作的通知》(以下簡稱“《通知》”)引發(fā)市場關注，其中提到對住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過3次”。
此項《通知》被部分媒體解讀為“要取消集中供地制度”。2月3日，據《上海證券報》消息，自然資源部對此回應稱，該文件為自然資源部印發(fā)，是對地方住宅用地供應工作進行的指導文件。不是要取消集中供地制度，而是優(yōu)化完善集中供地政策，更好發(fā)揮充分公開披露信息對于穩(wěn)定和引導市場預期的積極作用。
《中國經營報》記者了解到，此份《通知》的發(fā)布時間為2022年12月8日，是由自然資源部向各省、自治區(qū)、直轄市自然資源主管部門發(fā)布，并向所有市、縣自然資源主管部門提出要求的。其中提到，市、縣自然資源主管部門要根據年度供地計劃，分批次公開未來一定時間段內擬出讓地塊的詳細清單。每次公開詳細清單對應的擬出讓時間段原則上不少于3個月。詳細清單內的地塊，在公開的擬出讓時間段內可以一次或多次發(fā)布出讓公告。
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同時，該份《通知》還強調，各地要將住宅用地近三年年平均完成交易量以及對應的住宅建筑面積，作為測算下一年度供地計劃總量的參考。要因城施策安排計劃總量，凡商品住房去化周期長、土地流拍率高、市場需求明顯不足的城市，應當控制商品住房用地供應規(guī)模。其中已供應未竣工住宅用地面積超過近三年平均完成交易量5倍的城市，應當從嚴壓縮計劃規(guī)模直至暫停供地。
此外，自然資源部在該份《通知》中還指出，大城市土地供應要向租賃住房建設傾斜，供地計劃中應單列租賃住房用地，但不再強調“占比不低于10%”。同時，各地要“增加優(yōu)質地塊供應，支持剛性和改善性住房建設用地需求”。
據了解，2021年2月份，自然資源部發(fā)布住宅用地分類調控文件，要求22個重點城市住宅用地實現“兩集中”：一是集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次；二是集中組織出讓活動。隨后，22個重點城市的土地供應開啟了“兩集中”模式。
如今，該份《通知》的出臺，意味著實行了兩年的土地“兩集中”供應模式正在發(fā)生變化。
中指研究院土地市場研究負責人張凱指出，該《通知》并未明確“取消集中供地”，而是根據當前我國房地產市場情況對集中供地政策的進一步完善。從實際情況來看，已經推出2023年一批次供地的杭州、蘇州和鄭州均仍然采用集中供地的方式，同時供應10宗以上的涉宅用地，但相較于2022年一批次的供應量顯著下降。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉亦指出，作為樓市最重要的長效機制，“抓資金、抓土地”是調控樓市、實現新模式過渡的關鍵。國家層面此前已經提出了要向新發(fā)展模式“平穩(wěn)過渡”，因此不可能取消，而是根據新情況在出讓模式和出讓環(huán)節(jié)上作出優(yōu)化調整。集中供地制度的出臺，初衷是為了疏通供需雙方的信息，引導各方預期，避免搶地導致地價過度推高從而推動房價過快上漲，進而導致資金大規(guī)模涌入樓市。通過對土地合理定價，糾正地方無序的土地財政行為，同時也能保障地方政府合理的財政訴求。
實際上，過去兩年，集中供地政策在土拍市場熱度較高的時期起到了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的作用。去年在土地市場不斷遇冷的情況下，各地加大“因城施策”力度，對集中供地模式作出局部調整。多個城市將集中供地批次增加到了四批次甚至更多，向“少量多次”轉變。
張凱認為，適時完善和優(yōu)化原有集中供地政策，放寬全年供地批次數量的限制，分批次供地有利于緩解房企的資金壓力，降低同批次地塊入市的競爭強度，進一步穩(wěn)定房價、地價和市場信心。
同時，《通知》中要求地方政府加大擬出讓地塊的信息公開程度，要求原則上提前不少于3個月公開擬出讓地塊的詳細清單。張凱指出，這樣一方面可以穩(wěn)定購房者對于市場的預期，另一方面也為房企提供更為充足的研判時間，做出更加理性的投資決策，對于房地產行業(yè)營商環(huán)境的提升起到重要作用。
此外，該《通知》還要求商品住宅去化周期長、土地流拍率高、市場需求明顯不足的城市控制供地規(guī)模。而這類城市通常存在城市經濟基本面較弱、人口凈流出、商品住宅庫存較高等特點。張凱認為，通過控制供地規(guī)模，用未來一段時間消化商品住宅庫存，扭轉一定程度上失調的供需平衡，有利于降低當地房地產市場的資產價值大幅下跌風險。
上海易居房地產研究院研究總監(jiān)嚴躍進指出，該份《通知》的出臺，充分體現了供地思路兼顧短期矛盾和中長期制度安排需要。從今年1月份土地市場情況來看，房企拿地投資意愿較低，但他認為，隨著“銷售市場活躍-投資拿地活躍”的邏輯線更加清晰，后續(xù)各類企業(yè)依然會有積極拿地的動作。
（文章來源：中國經營網）
