“存量、市場化的房源轉(zhuǎn)為保障性租賃住房(簡稱”保租房“)，加上集體用地、租賃用地上新建設(shè)的保租房，這兩方面共同發(fā)力才能盡快解決租購錯位的矛盾?！?8月15日，在中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會、上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心聯(lián)合主辦的“租賃企業(yè)戰(zhàn)疫故事會·第二講”線上直播活動上，建信住房服務(wù)有限責(zé)任公司副總裁、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會房地產(chǎn)租賃專業(yè)委員會秘書長趙曉英如是說。
近年來，在“房住不炒”“租售并舉”“擴(kuò)大保障性租賃住房供給”等一系列政策利好下，不少長租公寓納入保障性租賃住房體系(下稱“納?！?。問題在于，“納?！边^程中有哪些問題需要厘清？保租房和市場化的住房租賃，是一種怎樣的關(guān)系，應(yīng)該如何協(xié)調(diào)發(fā)展？
13家住房租賃企業(yè)“納?！闭急瘸?0%
(資料圖)
今年以來，我國住房租賃行業(yè)再迎實(shí)質(zhì)性拐點(diǎn)。保障性租賃住房試點(diǎn)40城建設(shè)提速，多地陸續(xù)公布籌建進(jìn)度，供給增量迅速擴(kuò)充。與此同時，在一系列政策利好下，不少長租公寓納入保障性租賃住房體系。
ICCRA統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2022年二季度末，全國已開業(yè)房間規(guī)模中約有6.9%納入當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房，規(guī)模合計為62019套(間)。納保比例最高的為租賃式社區(qū)，已納保房間規(guī)模占宿舍型公寓總規(guī)模的8.4%；青年公寓和宿舍型公寓的納保比例分別為5.1%和3.1%。
與此同時，納保的企業(yè)名單亦持續(xù)更新中。除了國資背景企業(yè)外，一些非國有企業(yè)也獲得進(jìn)入保租房領(lǐng)域的門票，包括旭輝瓴寓、安歆、柚米寓等，企業(yè)參與保租房的方式包括成立合資公司、整租后開展運(yùn)營、委托經(jīng)營管理等。
ICCRA統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國共有13家住房租賃企業(yè)的納保占比超過10%。ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然分析稱，當(dāng)前保租房市場呈現(xiàn)兩大特點(diǎn)：其一，保障性租賃住房的建設(shè)運(yùn)營呈現(xiàn)多元化市場主體趨勢明顯，國企、央企在該領(lǐng)域起到了“壓艙石”作用，民營企業(yè)百花齊放；其二，深耕一地的國有企業(yè)優(yōu)勢明顯，在排名前五位的企業(yè)中，有四家均為深耕一地的企業(yè)。
政策傾斜、資金支持及政企合作等多方面助力，都成為保租房持續(xù)加速的重要動力。以金融端為例，近年來，建設(shè)銀行積極探索新金融實(shí)踐，大力推進(jìn)住房租賃戰(zhàn)略，既服務(wù)于住房租賃長租市場，又助力保障性租賃住房的健康快速發(fā)展。趙曉英介紹，建信住房今年納入保租房認(rèn)定的項(xiàng)目共26個，接近1萬套房源，建筑面積近50萬平方米，主要分布在上海、重慶、江蘇、浙江、湖南、河北等一二線城市。
自如亦在積極探索保租房領(lǐng)域?！霸谶@一領(lǐng)域，自如能充分發(fā)揮集中式公寓的運(yùn)營能力，高效盤活閑置房屋資產(chǎn)，提高其利用效率；同時，整體穩(wěn)定的運(yùn)營系統(tǒng)，為資產(chǎn)持有方的長效合作賦能?！弊匀绻彩聞?wù)中心副總經(jīng)理馬野銘如是說。
新京報記者還獲悉，目前魔方積極響應(yīng)政府號召，“應(yīng)納盡納”，推動各地項(xiàng)目納入保障性租賃住房體系，也有地區(qū)相關(guān)部門主動找到魔方尋求合作。魔方首席技術(shù)官常海松在和上海、杭州等地保租房項(xiàng)目的溝通過程中發(fā)現(xiàn)，保租房不缺錢、不缺設(shè)計、不缺營建，但截至目前市面上沒有一個合適的系統(tǒng)，能夠滿足多種業(yè)態(tài)的保租房需求，以此為切口，魔方與不少保租房項(xiàng)目達(dá)成了系統(tǒng)方面的合作，以魔方的公寓管理系統(tǒng)賦能保租房。
此外，樂乎集團(tuán)從民生角度出發(fā)，發(fā)揮全鏈條產(chǎn)業(yè)商業(yè)模式優(yōu)勢，制定保租房個性化解決方案，同時，在保障性租賃住房項(xiàng)目的建設(shè)中著力研究“綠色運(yùn)營”發(fā)展。
“微利可持續(xù)”發(fā)展模式或成為主流
市場化住房租賃企業(yè)將旗下項(xiàng)目納入保障性住房體系，此舉在中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長兼秘書長趙鑫明看來，具有積極意義。不過，在“納?！边^程中，市場租金的不確定性，導(dǎo)致了保租房租金的不穩(wěn)定性，這是企業(yè)需要重點(diǎn)關(guān)注的問題。
趙鑫明指出，保障性租賃住房在租金方面有所限制，租金要低于同地段、同品質(zhì)的市場租金。不過，同品質(zhì)、同地段的市場租金如何確定，目前政策上并未明確，有的地方正在嘗試采取市場評估的方法，制定保障性租賃住房租金價格，這是有益的探索。今年，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會也把如何合理測算和確定租金問題，作為重點(diǎn)研究的課題之一。
除此之外，市場租金是不斷變化的，這給納入保租房體系的項(xiàng)目收益帶來一定的不確定性，因?yàn)楹芏嘧》孔赓U企業(yè)的房源，是從產(chǎn)權(quán)人手里獲取房源再轉(zhuǎn)租經(jīng)營的，其與原房東簽訂的租金一般是提前鎖定的，如果市場租金大幅下降或出現(xiàn)較大波動，對住房租賃企業(yè)的經(jīng)營將帶來較大壓力，甚至可能造成虧損。
由于租金方面的限制，保租房的租金回報率相對有限。因此，在保障性租賃住房運(yùn)營機(jī)制中，不少企業(yè)采取“微利可持續(xù)”的發(fā)展模式。在這一過程中，企業(yè)要想“算得過來賬”，除了需要各地制定合理的保障性租賃住房租金價格，以及落實(shí)相關(guān)扶持政策外，還需要提高企業(yè)自身的運(yùn)營管理能力。
具體做法上，趙鑫明呼吁，住房租賃企業(yè)除了需要通過擴(kuò)大規(guī)模、科技賦能來降低固定成本外，還有一大關(guān)鍵點(diǎn)在于，需要通過多元化經(jīng)營，來彌補(bǔ)保障性租賃住房微利甚至平利的問題，“多元化經(jīng)營，不是說什么都去做，而是多元化經(jīng)營不同類型的租賃住房；不能簡單經(jīng)營一個項(xiàng)目，而是組合式發(fā)展?！?/p>
“保租房具有保障性質(zhì)，市場化住房租賃企業(yè)應(yīng)該為解決民生發(fā)展做出相關(guān)貢獻(xiàn)，因此，企業(yè)不能在保租房項(xiàng)目上追求過高利潤目標(biāo)，否則就違背了保障性租賃住房的目的。此外，保障性租賃住房也可以享受一定的稅收優(yōu)惠政策，企業(yè)要在保本微利上發(fā)展保租房，同時做好市場化住房租賃，兩翼齊飛，才能使企業(yè)實(shí)現(xiàn)更好發(fā)展?！壁w鑫明如是說。
保租房與市場化租房相互依存、共生
那么，保租房和市場化的住房租賃，究竟是一種怎樣的關(guān)系，兩者之間是否會存在相互競爭？又該如何做到協(xié)調(diào)發(fā)展？
“保租房與市場化租房之間是相互依存、相互共生的關(guān)系，甚至可以說是你中有我、我中有你。”上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長陳杰分析稱，保租房很大一部分來源于市場化租房，是市場化租房的存量轉(zhuǎn)化。市場化租賃房源只要愿意接受納管，服從保租房的相關(guān)規(guī)定，比如租金漲幅、限定供應(yīng)對象等，就可以成為保租房。
在此基礎(chǔ)上，陳杰分析，保租房會對市場化租房形成一定的競爭關(guān)系，充當(dāng)租房市場的壓艙石和穩(wěn)壓器，穩(wěn)定市場租金，促使市場化租房機(jī)構(gòu)提升品質(zhì)。因?yàn)楸Ｗ夥亢褪袌龌夥侩m然在供應(yīng)對象上存在是否有限制的差別，但更多時候是同時面向共同的群體——新市民和剛畢業(yè)大學(xué)生。與此同時，市場化租房對保租房也形成競爭關(guān)系，即保租房也要提高品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量，否則其租客會被市場化租房吸引走。
事實(shí)上，保租房的大規(guī)模建設(shè)，為市場化租房企業(yè)提供了輕資本模式發(fā)展的藍(lán)海空間，而市場化租房企業(yè)長期積累的管理經(jīng)驗(yàn)和社區(qū)運(yùn)營技術(shù)，也為保租房高起點(diǎn)、高質(zhì)量發(fā)展提供了保障。因此，現(xiàn)實(shí)中雙方存在較緊密的合作關(guān)系。
趙曉英表示，市場化住房租賃機(jī)構(gòu)經(jīng)過這幾年快速發(fā)展，積累了一定的規(guī)模，但建設(shè)保障性租賃住房還需要一定的時間，因此，今年的重點(diǎn)是，市場化住房租賃機(jī)構(gòu)自營的項(xiàng)目，在滿足國家相應(yīng)條件、門檻后就可以轉(zhuǎn)為保租房，也可以享受相應(yīng)的優(yōu)惠政策；此外，對于需要運(yùn)營服務(wù)的保租房，市場化的運(yùn)營機(jī)構(gòu)也可以提供技術(shù)輸出，運(yùn)營管理這些保租房項(xiàng)目，“存量、市場化的房源轉(zhuǎn)為保租房，加上集體用地、租賃用地上新建設(shè)的保租房，這兩方面共同發(fā)力才能盡快解決租購錯位的矛盾?！?/p>
“展望未來，保租房和市場化租房仍然是共生關(guān)系，相互借鑒，也相互約束、扶持，租房市場兩條腿走路才會更加穩(wěn)健。”陳杰如是說。
（文章來源：新京報）
