4月以來(lái)，各地“因城施策”釋放積極信號(hào)。在“房住不炒”的基調(diào)下，激勵(lì)需求端、紓困開發(fā)商的城市也由三四線向二線以及省會(huì)城市蔓延，支持力度不斷加強(qiáng)。
4月26日晚，一則《佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于優(yōu)化存量商品住房政策的通知》在網(wǎng)絡(luò)上流傳，其核心內(nèi)容是，佛山市滿5年的商品住房不計(jì)入居民家庭擁有住房套數(shù)。
作為大灣區(qū)的核心城市之一，佛山調(diào)整限購(gòu)引起熱議?！吨袊?guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者聯(lián)系佛山住建局求證，官方謹(jǐn)慎回應(yīng)稱，文件尚屬內(nèi)部文件，待調(diào)試完成后會(huì)對(duì)外公布。
而在此十天前，省會(huì)城市昆明也加入調(diào)控隊(duì)伍。相較于其他城市側(cè)重對(duì)需求端的支持，昆明以為企業(yè)紓困和去化商業(yè)庫(kù)存為主，并從優(yōu)化住房金融服務(wù)、鼓勵(lì)多種方式回遷安置等8個(gè)方面制定了25條相關(guān)措施。
據(jù)中指研究院檢測(cè)，4月的前三周，已有50余城(城市與一季度有重復(fù))出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)政策超70條，數(shù)量和力度明顯高于前3個(gè)月。
相較于此前三四線城市為主的調(diào)整，省會(huì)城市能否成為樓市健康發(fā)展和良性循環(huán)的加速器？廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，省會(huì)城市其政策具有標(biāo)桿效應(yīng)，在保持“房住不炒”的前提下，限制性措施或?qū)⑦M(jìn)入新一輪“退出潮”。
需求端企業(yè)端全面發(fā)力
繼鄭州、哈爾濱、南京等城市后，又一省會(huì)城市出臺(tái)樓市新政。
4月16日，昆明市人民政府辦公室發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期工作的意見》(以下簡(jiǎn)稱“《意見》”)。其中在優(yōu)化住房金融服務(wù)方面，《意見》提出，加大住房公積金對(duì)首套房、改善性住房等合理購(gòu)房需求的支持力度，適度調(diào)高住房公積金貸款額度，降低購(gòu)買二套住房首付款比例，更好滿足購(gòu)房者合理信貸需求。
《意見》出臺(tái)后的第三天，昆明市住房公積金管理中心率先響應(yīng)。該機(jī)構(gòu)明確，將公積金雙職工家庭的貸款最高額度提高到80萬(wàn)元；繳存公積金單職工家庭，貸款最高額度為50萬(wàn)元。
除了調(diào)整公積金貸款額度外，二套房首付比例也由50%調(diào)整為30%；首次使用公積金貸款的首付不變，仍為20%。
昆明此次調(diào)控的方向并非僅在需求端，針對(duì)供給側(cè)的措施甚至更為精細(xì)化。記者留意到，為了紓解疫情期間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)困難，《意見》規(guī)定，土地出讓價(jià)款在2021年6月1日~2022年12月31日繳納的，企業(yè)可申請(qǐng)延期60日繳納。屬于分期繳款的，各期繳款時(shí)間均可在原合同約定時(shí)間延期60日。延期繳款期間(60日內(nèi))不計(jì)違約金，不計(jì)利息。
此輪調(diào)控中，“商業(yè)商務(wù)用房去化”任務(wù)被擺在了首要位置?！兑庖姟诽岢觯汗膭?lì)將商務(wù)辦公用房改造為保障性租賃住房；允許將已供應(yīng)尚未開工建設(shè)或在建的商業(yè)商務(wù)用地用于公共服務(wù)設(shè)施；鼓勵(lì)將閑置的商業(yè)辦公用房用于打造“雙創(chuàng)中心”、發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)及非學(xué)科類培訓(xùn)等多種業(yè)態(tài)。
而這背后是昆明市場(chǎng)龐大的去化壓力。中指院數(shù)據(jù)顯示，截至2022年3月，昆明商業(yè)商務(wù)用房市場(chǎng)存量多達(dá)1165萬(wàn)平方米，去化周期超90個(gè)月，庫(kù)存高企，去化壓力大。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況中，2022年3月，昆明新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.3%，同比下降1.9%；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.4%，同比下降0.5%。
部分城市樓市回暖
實(shí)際上，打響省會(huì)城市激勵(lì)政策“第一槍”的當(dāng)屬南寧，隨后鄭州發(fā)布了樓市調(diào)控“十九條”，包括部分優(yōu)化限購(gòu)、人才購(gòu)房補(bǔ)貼、下調(diào)住房貸款利率、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化，引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注。
這其中最具代表性的政策是實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”，即鄭州對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)貸款的家庭，執(zhí)行首套房貸款政策，首付比例將由此前的60%降至30%。這也是首個(gè)“認(rèn)房又認(rèn)貸”的重點(diǎn)城市。
二線省會(huì)城市的調(diào)控大門陸續(xù)打開。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，包括鄭州、哈爾濱、福州、蘭州、昆明、南寧、南京、銀川等在內(nèi)的8個(gè)省會(huì)城市因城施策調(diào)整房地產(chǎn)政策。調(diào)控內(nèi)容包括降低房貸利率、提供購(gòu)房補(bǔ)貼、降低落戶門檻、提高公積金貸款額度上限、降低公積金首付比例、取消“認(rèn)房認(rèn)貸”支持改善性購(gòu)房、降低交易稅費(fèi)、取消限售等。
值得關(guān)注的是，在鄭州、哈爾濱、福州等第一批省會(huì)城市調(diào)控支持樓市后，市場(chǎng)出現(xiàn)了回暖跡象。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，3月份，鄭州、哈爾濱、福州二手房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅收窄0.1個(gè)至0.2個(gè)百分點(diǎn)。鄭州項(xiàng)目來(lái)訪量和銷售流速穩(wěn)步提升，單項(xiàng)目月均到訪量和月均流速分別達(dá)到了325組和20套，增長(zhǎng)1倍有余；二手房帶看量達(dá)到了5萬(wàn)余組，環(huán)比增長(zhǎng)140%。
中指研究院指出，4月以來(lái)，已有50余城(城市與一季度有重復(fù))出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)政策，明顯高于前3個(gè)月。在3月1日鄭州優(yōu)化限購(gòu)、限貸等政策，并重啟貨幣化安置后，多地優(yōu)化調(diào)整力度加大，政策涉及限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)等內(nèi)容，而以往更多地聚焦在發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、調(diào)整公積金貸款政策等方面。
億翰智庫(kù)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到相應(yīng)的修復(fù)，且各級(jí)城市已經(jīng)出現(xiàn)明顯的分化。相比三四線城市，二線城市的放開對(duì)市場(chǎng)更有積極影響。三四線本身更多是剛需群體，一直沒有過(guò)多的政策限制，政策放開與否影響偏弱。二線城市住房需求更加旺盛，尤其是改善性需求的釋放將會(huì)對(duì)市場(chǎng)有積極的拉動(dòng)作用。
“房住不炒”仍是紅線
記者留意到，目前發(fā)布寬松政策的城市多為樓市相對(duì)冷清的區(qū)域，而熱點(diǎn)區(qū)域、房?jī)r(jià)漲幅較大的城市并無(wú)明顯調(diào)整，或調(diào)控力度對(duì)相對(duì)較小。
甚至在某些熱點(diǎn)城市有進(jìn)一步規(guī)范和收緊動(dòng)作，例如近日廣州對(duì)“接力貸”規(guī)避限購(gòu)的排查，蘇州加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管等，依然強(qiáng)調(diào)規(guī)范和糾偏。
在李宇嘉看來(lái)，當(dāng)前非熱點(diǎn)城市限購(gòu)限售退出的概率大，但東部熱點(diǎn)城市退出可能性小。一方面，東部熱點(diǎn)城市庫(kù)存很低；二是吸取上一輪暴漲的教訓(xùn)，要保持政策定力；三是貨幣寬松、利率下降、紓困疫情沖擊等政策，客觀上會(huì)有助于熱點(diǎn)城市樓市，只是政策有一定時(shí)滯，需要耐心等待。
4月26日晚，一份名為《佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于優(yōu)化存量商品住房政策的通知》的文件流出，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。
該文件核心要點(diǎn)是，對(duì)最近一次契稅繳納時(shí)間或不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)間滿5年的商品住房，不計(jì)入居民家庭擁有住房套數(shù)，進(jìn)行買賣合同網(wǎng)簽、贈(zèng)與、司法拍賣等轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)，無(wú)需進(jìn)行購(gòu)房資格核驗(yàn)。即滿5年的二手房不再納入限購(gòu)范圍。
不過(guò)，這份文件并未在佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的官網(wǎng)掛出。佛山市住建局向記者回應(yīng)稱，文件屬內(nèi)部工作流程，目前正在積極協(xié)調(diào)相關(guān)部門對(duì)業(yè)務(wù)系統(tǒng)功能進(jìn)行調(diào)整完善，待調(diào)試完成后會(huì)正式對(duì)外公布。
“佛山經(jīng)過(guò)近兩年的調(diào)控，房?jī)r(jià)漲幅已回歸合理區(qū)間運(yùn)行，階段性調(diào)控已達(dá)到預(yù)期。該政策支持改善型住房需求，僅對(duì)部分政策進(jìn)行調(diào)整，合理引導(dǎo)預(yù)期，以‘五年’為界，避免短期炒作的基調(diào)未改?！崩钣罴伪硎?。
實(shí)際上，官方對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能定位認(rèn)識(shí)一直在不斷深化。去年年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、今年《政府工作報(bào)告》均強(qiáng)調(diào)要在堅(jiān)持“房住不炒”前提下支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
東興證券表示，目前，因城施策的調(diào)控政策放松從低能級(jí)城市逐漸走向高能級(jí)城市，市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展，既是防范化解風(fēng)險(xiǎn)的需要，也是行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)。
（文章來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)）
標(biāo)簽： 因城施策
