市場(chǎng)表現(xiàn)：上周申萬(wàn)房地產(chǎn)板塊收于3436.03 點(diǎn)，累計(jì)下跌0.73%，同期上證綜指累計(jì)上漲0.80%，深證成指累計(jì)上漲1.78%，滬深300 累計(jì)上漲1.08%；橫向?qū)Ρ?，板塊表現(xiàn)位于中下游。
公司動(dòng)態(tài)：陽(yáng)光城公司流動(dòng)性出現(xiàn)階段性緊張，未能在豁免期內(nèi)支付2726.25 萬(wàn)美元境外債利息，境內(nèi)債或觸發(fā)交叉違約。
行業(yè)新聞：山東菏澤下調(diào)住房貸款首付比例，重慶江西贛州部分銀行將首套房貸首付比例降至20%。
土地市場(chǎng)：2 月7 日-2 月13 日，全國(guó)百城合計(jì)成交土地建面618 萬(wàn)方，環(huán)比+4030.3%，同比-48.2%；樓面價(jià)747 元/平，環(huán)比-33.8%，同比-66.8%；溢價(jià)率為3.3%，環(huán)比上周收窄2.6%，同比收窄9.7%。
成交市場(chǎng)：2 月13 日-2 月19 日，新房成交面積35 萬(wàn)方，環(huán)比-84.1%，同比-88.8%，年初至今累計(jì)成交面積1574 萬(wàn)方，同比-30.7%，其中一線城市上周成交面積12 萬(wàn)方，環(huán)比-84.1%，同比-84.1%。
推盤(pán)去化：2 月13 日-2 月19 日，15 城商品房推盤(pán)面積為125 萬(wàn)方，環(huán)比+58.8%，同比+193.7%；去化周期為22.5 月，相比上周+0.1；批售比(移動(dòng)平均3 月)為1.18，相比上周-0.08，相比去年-0.05。
重點(diǎn)事件點(diǎn)評(píng)： 2 月17 日，山東菏澤市四大行調(diào)整該市個(gè)人住房貸款首付款比例，“無(wú)房無(wú)貸”者首付款比例由30%下調(diào)至20%。此外首套房、二套房房貸利率分別由2021 年末的5.95%、6.14%下調(diào)至5.6%、5.95%。同時(shí)重慶、贛州兩城也出現(xiàn)“兩成首付”。本次調(diào)整是“因城施策”基調(diào)下的合理放松，需求側(cè)寬松信號(hào)逐步凸顯。此次下調(diào)后的個(gè)人住房貸款比例滿足央行2015 年發(fā)文規(guī)定的首付比例下限值要求。另外在試點(diǎn)房地產(chǎn)新政方面，菏澤一直走在“市場(chǎng)前列”，該市早在2018 年在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)取消限售之先河，隨后各地紛紛效仿，從過(guò)往來(lái)看菏澤的樓市政策具備較強(qiáng)的示范性。而今菏澤再次成為本輪下行周期中首個(gè)下調(diào)首套房首付比例的城市，信號(hào)意義較大，在“良性循環(huán)”和“穩(wěn)增長(zhǎng)”
背景下，我們預(yù)計(jì)更多城市或?qū)⒅鸩礁M(jìn)政策放松。
投資建議：本周，山東菏澤四大行下調(diào)個(gè)人房貸首付比例，“無(wú)房無(wú)貸”首付比由30%下調(diào)至20%，首套、二套房貸利率分別由2021 年末的5.95%、6.14%下調(diào)至5.6%、5.95%，為本輪下行周期中首個(gè)下調(diào)首付比例的城市，同時(shí)重慶、贛州兩城也出現(xiàn)“兩成首付”，結(jié)合1 月北海下調(diào)公積金貸款首付比例、自貢實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，需求側(cè)放松力度進(jìn)一步加強(qiáng)；本次首付比下調(diào)滿足2015 年央行規(guī)定的非限購(gòu)城市首套房貸款首付比例下限要求，屬“因城施策”大基調(diào)下的局部政策優(yōu)化。此次下調(diào)首付比信號(hào)意義較大，在“良性循環(huán)”和“穩(wěn)增長(zhǎng)”背景下，預(yù)計(jì)更多城市或?qū)⒅鸩礁M(jìn)政策放松。北京2022年首批次集中供地共推出18 宗涉宅用地，成功出讓17 宗，其中9 宗底價(jià)成交，2 宗達(dá)到最高限價(jià)，整體溢價(jià)率達(dá)到4.5%(較21 年三批次提升3pct)，流拍率6%(較21 年三批次下降11pct)，土拍熱度有所回暖。我們認(rèn)為，“因城施策”
主基調(diào)下，地方政策持續(xù)優(yōu)化，行業(yè)beta 向上趨勢(shì)不變，穩(wěn)健綠檔房企加速集中，投融資方面占優(yōu)的頭部綠檔房企優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)，同時(shí)，伴隨現(xiàn)階段預(yù)售監(jiān)管、信貸調(diào)節(jié)力度加強(qiáng)，民營(yíng)房企流動(dòng)性改善機(jī)遇增加，估值性價(jià)比凸顯，配置可適度下沉至腰部彈性標(biāo)的，A 股推薦萬(wàn)科A、保利發(fā)展、招商蛇口、金地集團(tuán)、金科股份、新城控股；H股推薦龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、旭輝控股集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)資金面超預(yù)期收緊；市場(chǎng)表現(xiàn)超預(yù)期下行
（文章來(lái)源：東北證券）
標(biāo)簽： 住房貸款
