事件
中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022 年1 月20 日貸款市場報價利率(LPR)為：1 年期LPR 為3.7%，相較上個月下降10BP；5 年期以上LPR 為4.6%，相較上個月下降5BP。
評論
LPR 兩品種同步下調(diào)。上一次1 年期和5 年期LPR 同時下調(diào)是2020 年4 月，本次是時隔21 個月后再次同時下調(diào)。我們認(rèn)為5 年期LPR 作為房貸利率的基準(zhǔn)利率，本次下調(diào)對地產(chǎn)行業(yè)有積極信號作用?；趯Ξ?dāng)前地產(chǎn)基本面的觀察，我們認(rèn)為5 年期LPR 此次下調(diào)或只是個開始。主要因?yàn)楫?dāng)前地產(chǎn)行業(yè)負(fù)反饋尚未結(jié)束，銷售企穩(wěn)才是解決問題的關(guān)鍵。我們在1 月16 日外發(fā)報告《緊迫性加劇，政策組合拳出臺可期》中指出，當(dāng)前階段，出臺有效政策阻止地產(chǎn)行業(yè)負(fù)反饋循環(huán)具有緊迫性，這對全年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長也至關(guān)重要。我們認(rèn)為本次5 年期LPR 下降5BP，已在一定程度上有助于扭轉(zhuǎn)信心，不過若要銷售企穩(wěn)，仍需更多政策配合。我們維持此前判斷，預(yù)計(jì)未來一兩周在銷售方面政策組合拳出臺的概率較大。
政策組合拳內(nèi)容可能是什么？就具體政策而言，我們認(rèn)為在下調(diào)房貸利率、二三線城市放開限購限貸、下調(diào)二套房首付比例、預(yù)售資金監(jiān)管合理化等方面或都有可能，預(yù)計(jì)會有更多二三線城市跟進(jìn)。
熱點(diǎn)城市繼續(xù)下調(diào)房貸利率。最近一周，廣州和蘇州又再次下調(diào)房貸利率。廣州目前已下調(diào)至5.5%，相較去年9 月的5.85%下調(diào)了35BP。蘇州目前主流銀行首套房貸利率已大幅下調(diào)，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行和建設(shè)銀行的首套首貸利率為5.0%，中國銀行的首套房最低利率為4.95%，是目前四大行利率最低的。此外，從歷史上的銷售增速和房貸利率走勢來看，在銷售持續(xù)6 個月以上同比下滑的階段，房貸利率都會有所下調(diào)。我們認(rèn)為還有更多城市的房貸有所下調(diào)。比如南京的首套房房貸利率還維持在6.15%的高位，后續(xù)下調(diào)空間較大。
二、三線城市放開限購限貸，下調(diào)二套房首付比例。我們認(rèn)為一線城市放開限購概率較小。根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，北京、上海等城市目前庫存并不高，若放松房價會有上漲壓力，二三線城市放開概率相對較大。此外，在下調(diào)二套房首付比例方面，已有城市開始執(zhí)行，預(yù)計(jì)會有更多跟進(jìn)。2021 年12 月銀保監(jiān)會在新聞發(fā)布會上表態(tài)，“現(xiàn)階段，要根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求”，我們認(rèn)為這會在1 月得到落實(shí)。廣西北海市近日印發(fā)的《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款政策的通知》中也指出，為落實(shí)差異化信貸政策，滿足職工改善性住房需求，以實(shí)際行動支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，決定調(diào)整住房公積金貸款相關(guān)政策，繳存職工家庭購買第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例由60%下調(diào)至40%。
預(yù)售資金監(jiān)管合理化。目前全國在預(yù)售資金監(jiān)管方面并無統(tǒng)一規(guī)定。2021 年自恒大暴雷以后，各地預(yù)售資金監(jiān)管在執(zhí)行上急速趨嚴(yán)，這在很大程度上影響了房企集團(tuán)層面的資金調(diào)配安排。我們認(rèn)為在當(dāng)前銷售下行趨勢尚未扭轉(zhuǎn)階段，房企面臨年末工程款支付和公開債務(wù)到期雙重壓力，預(yù)售資金回歸合理化監(jiān)管是當(dāng)前緩解房企現(xiàn)金流見效最快的調(diào)整手段。目前已有部分城市出臺了相關(guān)調(diào)整規(guī)定。2022 年1 月18 日，山東煙臺住建局官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于對煙臺市2020 年度守信房企實(shí)施激勵措施的通知》，明確對信用等級為AAA 級開發(fā)企業(yè)，商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例降低5 個百分點(diǎn)，對信用等級為AA 級開發(fā)企業(yè)，商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例降低3個百分點(diǎn)。但就根本問題而言，我們認(rèn)為還是需要銷售回暖。
投資建議
隨著5 年期LPR 下調(diào)，我們預(yù)計(jì)未來一兩周地產(chǎn)行業(yè)會有更多政策組合拳出臺，地產(chǎn)板塊或有一波較大行情。
我們認(rèn)為后續(xù)市場關(guān)注重心會逐漸從穩(wěn)健為主的國企切換到高彈性的民企，比如融創(chuàng)中國、新城控股。長期來看，我們也依然看好優(yōu)質(zhì)國企和2021-22 年銷售實(shí)現(xiàn)逆勢增長的房企，比如保利發(fā)展、綠城中國和建發(fā)國際。
風(fēng)險提示
房地產(chǎn)改善政策出臺速度不及預(yù)期；房地產(chǎn)改善政策落地效果不及預(yù)期
（文章來源：國金證券）
標(biāo)簽： LPR 品種 同步 房地產(chǎn)行業(yè) 點(diǎn)評 地產(chǎn) 估值 下降 授權(quán)
