市場銷售景氣度達(dá)到歷史最差，預(yù)計二季度企穩(wěn)。2021 年，銷售金額、銷售面積增速分別為4.8%、1.9%，12 月單月，銷售金額、銷售面積增速分別為-18%、-16%，銷售的降幅在11 月出現(xiàn)短暫收窄之后，又重拾加速下行之勢，景氣度已經(jīng)差于2010 年以來任何時期。目前基本面還未觸底，市場還處于負(fù)向循環(huán)中，風(fēng)險事件的消化和購房信心的恢復(fù)需要時間，銷售的恢復(fù)較以往時間也要長一些，預(yù)計今年二季度企穩(wěn)。我們預(yù)計2022 年全國商品房銷售額同比增速在-7.7%左右。
12 月土地購置面積增速創(chuàng)年內(nèi)新低，溢價率處于歷史低位。12 月單月土地購置面積增速為-33%，較上月下降20pct，創(chuàng)年內(nèi)新低。21年土地成交價款累計增速從年內(nèi)低點29.2%回升至2.8%，土地購置面積從33%一路下滑至-15.5%，二者形成“剪刀差”，主要由于房企拿地城市能級上移。百城土地溢價率從年內(nèi)高點下降21.1pct 至2.9%，為2010 年以來的歷史低點。
銷售拿地雙弱導(dǎo)致開工低迷，竣工修復(fù)具備確定性和持續(xù)性。2021年，新開工面積同比下降11.4%，12 月單月增速為-31%，在銷售和拿地“雙弱”的預(yù)期之下，目前開工情況歷史最差；竣工面積累計同比增長11.2%，12 月單月增速1.91%，2016 年以來銷售高增長帶來的竣工將繼續(xù)兌現(xiàn)，但強(qiáng)度可能弱于2021 年。我們預(yù)計2022 年，新開工面積增速-5%、施工面積增速1.7%、竣工面積增速10%。
12 月開發(fā)投資增速創(chuàng)歷史新低。2021 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比增長4.4%，12 月單月投資增速為-13.9%，為歷史最低增速(剔除疫情期間奇異值)，施工和土地市場未見回暖跡象，將繼續(xù)帶動投資下行。我們預(yù)計房地產(chǎn)開發(fā)投資2022 年同比增速在0.5-1.0%。
房地產(chǎn)到位資金全面下滑，需求不足導(dǎo)致按揭貸發(fā)放較弱。12 月單月，到位資金增速為-19%，較上月增速下降12pct，其中國內(nèi)貸款、自籌資金、個人按揭貸款、定金及預(yù)收款增速分別為-32%、-10%、-8%、26%，分別較上月-11pct、-12pct、-19pct、-10pct。新增居民中長期貸款在10、11 月實現(xiàn)正增長之后，再次轉(zhuǎn)負(fù)，12 月單月增速為-19%。
我們認(rèn)為10、11 月按揭貸款的正增長是按揭貸發(fā)放加速背景下前期積壓貸款的釋放，而12 月再次轉(zhuǎn)負(fù)也印證了市場需求不足。
投資建議：短期維度，政策偏暖推動估值提升。目前處于“基本面底”
+“政策底”的組合，基本面仍處于加速下行途中，景氣度處于歷史最差，政策博弈仍有空間，我們認(rèn)為今年一季度是配置的最佳窗口期。
中長期維度，在集中度提升和盈利企穩(wěn)預(yù)期下，管理優(yōu)異、融資通暢、多元化發(fā)展的“三好房企”將享有更高的估值溢價。我們建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)住宅開發(fā)行業(yè)龍頭股：萬科A(000002)、保利地產(chǎn)(600048)、金地集團(tuán)(600383)、招商蛇口(001979)、新城控股(601155)、金科股份(000656)；建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司：招商積余(001914)、碧桂園服務(wù)(6098.HK)、華潤萬象生活(1209.HK)、旭輝永升服務(wù)(1995.HK)、金科服務(wù)(9666.HK)、新大正(002968)。
風(fēng)險提示：風(fēng)險事件發(fā)酵超預(yù)期、融資環(huán)境改善不及預(yù)期的風(fēng)險。
（文章來源：中國銀河證券）
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