1月13日晚間，隨著北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(簡稱“北京市住建委”)發(fā)布的一則公告，北京兩個“壓箱底”的明星樓盤——海淀區(qū)北二環(huán)至三環(huán)的學(xué)院里、東城區(qū)南二環(huán)邊的永定府終于傳來新消息，開盤在望。而同樣令人關(guān)注的是，這兩個項(xiàng)目從限競房調(diào)整為政府持有產(chǎn)權(quán)份額的“共有產(chǎn)權(quán)”商品房，不論是購買資格還是限售條件都發(fā)生了顯著變化。
在此次轉(zhuǎn)變后，學(xué)院里、永定府這兩個明星樓盤將會面向哪些群體銷售？未來再次銷售會受到哪些限制？更關(guān)鍵的是，北京市住建委為什么會對這兩個項(xiàng)目做出調(diào)整？又將產(chǎn)生哪些影響？
具有共有產(chǎn)權(quán)房購買資格者優(yōu)先購買
北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會于1月13日在官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于明確海淀區(qū)學(xué)院里、東城區(qū)永佑嘉園銷售管理事項(xiàng)的公告》(簡稱“《公告》”)?！豆妗诽岢觯瑢⒑５韰^(qū)學(xué)院里、東城區(qū)永佑嘉園(即“永定府”)兩個項(xiàng)目調(diào)整為政府持有產(chǎn)權(quán)份額的商品住房項(xiàng)目，政府產(chǎn)權(quán)份額代持機(jī)構(gòu)由屬地區(qū)政府指定，產(chǎn)權(quán)份額及定價將于日后公布。
對于公眾最關(guān)心的如何購房問題，《公告》規(guī)定，學(xué)院里和永定府將采取公證搖號方式銷售，公開登記(不少于5個自然日)、公開搖號、公開選房，由具備資質(zhì)的公證機(jī)構(gòu)全程公證。按優(yōu)先級別一次性公證搖號確定各級別購房人選房順序后，按順序選房銷售，全部搖號人數(shù)未超房源數(shù)量或選房后房源仍有剩余的，由企業(yè)公開銷售。
根據(jù)《公告》，購房人群將按以下優(yōu)先級排位：具備北京市共有產(chǎn)權(quán)購房資格的家庭優(yōu)先購買，具備北京市購房資格的無房居民家庭次優(yōu)先購買；如有剩余，符合北京市限購條件的家庭可遞補(bǔ)購買。
若要具備上述的北京市共有產(chǎn)權(quán)購房資格，具體來說，應(yīng)該符合兩項(xiàng)條件，一是申請人應(yīng)具有完全民事行為能力，申請家庭成員包括夫妻雙方及未成年子女，單身家庭申請購買的，申請人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲；二是申請家庭應(yīng)符合北京市住房限購條件，且家庭成員在北京市均無住房。
而“具備北京市購房資格的無房居民家庭次優(yōu)先購買”則意味著，30歲之下的單身人士，只要具備北京市購房資格，也可以購買上述兩個項(xiàng)目。
此外，在后續(xù)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，《公告》還明確，對于上述兩個項(xiàng)目，購房人自取得不動產(chǎn)登記證之日起5年內(nèi)，不得以任何形式轉(zhuǎn)讓(繼承除外)房屋或房屋產(chǎn)權(quán)份額。但不同于政策性的共有產(chǎn)權(quán)房所要求的“滿限售期限后只能將房屋轉(zhuǎn)售予同樣具備共有產(chǎn)權(quán)房資格的購房者，且政府保留原有產(chǎn)權(quán)比例”，上述兩個項(xiàng)目再售時為商品房屬性，并且轉(zhuǎn)讓的是100%產(chǎn)權(quán)。在交易時，政府持有產(chǎn)權(quán)份額一并轉(zhuǎn)讓，并按市場價格計(jì)算政府持有產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)讓價款，由屬地區(qū)政府代持機(jī)構(gòu)收取；轉(zhuǎn)讓房屋的稅費(fèi)由首次購房人或其繼承人與政府代持機(jī)構(gòu)按各自產(chǎn)權(quán)份額分別承擔(dān)。
拿地?cái)?shù)年未入市，“轉(zhuǎn)共有產(chǎn)權(quán)房”傳言已久
本應(yīng)作為第一批限競房項(xiàng)目入市的學(xué)院里、永定府，自2017年項(xiàng)目用地出讓后便幾近“銷聲匿跡”。2017年，華潤+招商+碧桂園聯(lián)合體、天恒集團(tuán)分別先后拿下位于北京二環(huán)邊和三環(huán)內(nèi)、一南一北兩個項(xiàng)目。地段的稀缺性和周邊的成熟配套，讓兩個項(xiàng)目“未賣先火”，備受期待。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，因?yàn)楸本┲休S線申遺等原因，兩個項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)被按下“暫停鍵”。到了2021年，“集中供地”等一系列圍繞“房住不炒”的政策出臺，房地產(chǎn)市場環(huán)境早已不同以往。2022年伊始，“壓箱底”的學(xué)院里、永定府終于傳出消息，將以“全新”面貌出現(xiàn)在市場。
其實(shí)，上述兩個項(xiàng)目“轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房”并非沒有來由。2017年至今，隨著時間推移，三環(huán)內(nèi)的地塊價值越發(fā)凸顯，當(dāng)時出讓土地時所規(guī)定的限價已與如今市場價形成倒掛。
根據(jù)當(dāng)時的土地出讓文件，學(xué)院里項(xiàng)目用地的商品住房銷售均價不超過約8.5萬元/平方米，且最高銷售單價不得超過約8.96萬元/平方米；永定府項(xiàng)目用地的商品住房銷售均價則不超過約8.9萬元/平方米，且最高銷售單價不得超過約9.35萬元/平方米。而據(jù)某中介平臺信息顯示，學(xué)院里周邊二手房的銷售均價基本在10萬元/平方米上下浮動；而永定府項(xiàng)目周邊的新盤天壇府指導(dǎo)價也達(dá)到了12.2萬元/平方米。
根據(jù)2018年北京市住建委發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)限房價項(xiàng)目銷售管理的通知》，若限房價項(xiàng)目可售住房在土地出讓時的銷售均價的限價(簡稱“銷售限價”)與相關(guān)機(jī)構(gòu)對其的市場評估價的比值不高于85%，則由北京市保障性住房建設(shè)投資中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。
由此看來，上述兩個項(xiàng)目“轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)商品房”也顯得并不意外。
業(yè)內(nèi)：共有產(chǎn)權(quán)房改革將會繼續(xù)推進(jìn)
對于將兩個多年前的限競房項(xiàng)目調(diào)整為共有產(chǎn)權(quán)商品房這一舉動，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，此舉符合當(dāng)下房住不炒的基本原則，并且能夠更加傾斜北京無房家庭的實(shí)際生活需要，“這樣的調(diào)整非常合理。”
此外，政府接下來所要公布的政府持有產(chǎn)權(quán)份額對于項(xiàng)目價值而言也十分關(guān)鍵。郭毅表示，項(xiàng)目在調(diào)整成共有產(chǎn)權(quán)之后，要看實(shí)際價格和價值是不是能夠很好地匹配，“關(guān)鍵是要看政府公布的購房人持有產(chǎn)權(quán)份額和政府持有產(chǎn)權(quán)份額，中間是怎樣的關(guān)系?！惫憬ㄗh，對購房者來說，還是要結(jié)合定價和產(chǎn)權(quán)比例，再去合理地選擇適合的房子。
從宏觀角度來看，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)評價認(rèn)為，這一調(diào)整充分體現(xiàn)了北京當(dāng)前共有產(chǎn)權(quán)住房政策收緊的導(dǎo)向，也有助于促進(jìn)一些熱點(diǎn)樓盤銷售的穩(wěn)定。而且，通過共有產(chǎn)權(quán)住房的屬性變更，也有助于促進(jìn)購房者更加理性看待此類住房。此外，嚴(yán)躍進(jìn)還表示，該舉動說明，當(dāng)前共有產(chǎn)權(quán)住房改革會繼續(xù)推進(jìn)，同時也會進(jìn)一步增加共有產(chǎn)權(quán)住房的房源供應(yīng)。
（文章來源：新京報(bào)）
