21 年1-12 月百城土地成交建面-22%，成交均價+12%，主流房企拿地節(jié)奏放緩2021 年1-12 月，百城土地成交建面為15.6 億平方米，累計(jì)同比-22.0%；成交總價為4.6 萬億元，累計(jì)同比-12.8%；成交均價為2,967 元/平方米，累計(jì)同比+11.8%。未成交土地占成交土地宗數(shù)的累計(jì)比例為39%(1-11 月為29%)。
截至2021 年底，主流房企拿地投資仍較為謹(jǐn)慎，12 月單月的未成交土地宗數(shù)超過已成交宗數(shù)。2021 年12 月，百城成交土地宗數(shù)為1983 宗，未成交土地宗數(shù)為2836 宗；未成交土地占成交土地宗數(shù)的單月比例為143%(11 月為58%)。
根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2021 年1-12 月，50 家主流房企新增土地價值(拿地金額)總計(jì)為3.07 萬億元，累計(jì)同比下降18.9%；50 家主流房企新增土地建面總計(jì)為4.34 億平方米，累計(jì)同比下降36.3%。
按城市能級來看，一線城市住宅成交同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，溢價率持續(xù)走低1)按城市能級劃分，2021 年12 月百城土地中一線、二線、三四線的成交建面分別為1,377 萬平方米、6,928 萬平方米、6,685 萬平方米，單月同比分別+3.2%、-44.8%、-66.5%。成交總價分別為866 億元、2,695 億元、1,143 億元，單月同比分別為-26.0%、-16.1%、-68.4%。成交均價分別為6,284 元/平方米、3,889元/平方米、1,710 元/平方米，單月同比分別-28.3%、+52.0%、-5.4%。
2)按城市能級劃分，2021 年12 月百城土地中一線、二線、三四線的(住宅類)成交建面分別為378 萬平方米、3,386 萬平方米、2,500 萬平方米，單月同比分別-10.1%、-43.0%、-73.5%(11 月+5.6%、-37.6%、-44.8%)。成交總價分別為716 億元、2,441 億元、735 億元，單月同比分別-13.1%、-11.5%、-74.0%。
成交均價分別為18,912 元/平方米、7,210 元/平方米、2,941 元/平方米，單月同比分別-3.4%、+55.2%、-1.6%。住宅類用地成交溢價率維持低位，分別為1.8%、3.2%、3.8%(11 月3.6%、1.6%、1.2%)。
投資建議：2021 年9 月24 日央行定調(diào)“兩維護(hù)”，10 月15 日釋疑“α風(fēng)險”
2021 年四季度以來，房地產(chǎn)行業(yè)流動性持續(xù)修復(fù)，開發(fā)貸和按揭貸持續(xù)回暖；央行全面降準(zhǔn)0.5 個百分點(diǎn)，釋放長期資金1.2 萬億元，對“杠桿穩(wěn)健型”民企地產(chǎn)更為利好；中央政治局會議提出房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和良性循環(huán)，中央經(jīng)濟(jì)工作會議重申“房住不炒”再提“因城施策”，我們認(rèn)為部分區(qū)域的購房限制措施將逐步退出，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，支持居民合理購房需求。
2022 年開年，房地產(chǎn)板塊迎來“開門紅”，優(yōu)質(zhì)龍頭房企表現(xiàn)出色；截至1 月13 日收盤，萬科A 上漲8.96%，萬科企業(yè)上漲11.08%，中國海外發(fā)展上漲19.99%，中國金茂上漲10.79%；我們認(rèn)為隨著2022 年一季度降息預(yù)期的增強(qiáng)，居民改善型住房按揭貸款的信貸投放有望得到進(jìn)一步支持，資本市場對優(yōu)質(zhì)龍頭房企的關(guān)注度和信心將進(jìn)一步提升。重點(diǎn)推薦萬科A/萬科企業(yè)、保利發(fā)展、中國金茂、中國海外發(fā)展、華潤置地、新城控股；建議關(guān)注金地集團(tuán)、招商蛇口、金科股份、龍湖集團(tuán)。
風(fēng)險分析：新冠疫情、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整或?qū)е聡鴥?nèi)部分行業(yè)發(fā)展和就業(yè)情況不及預(yù)期，進(jìn)而影響居民收入和信貸擴(kuò)張；房企“三道紅線”疊加債務(wù)集中償還期，部分房企出現(xiàn)信用違約的風(fēng)險加大。
（文章來源：光大證券）
