受“雙集中”供地新政、金融監(jiān)管加強(qiáng)等因素影響，2021年房企投資投資力度大幅下降，百?gòu)?qiáng)房企全年拿地總額同比下降21.5%，拿地銷售比降至0.25，創(chuàng)下近5年來(lái)新低。特別是去年12月份，50家代表房企拿地總額同比下降75.3%，大部分房企四季度未拿地。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2022年謹(jǐn)慎投資預(yù)期難以大幅扭轉(zhuǎn)，投資結(jié)構(gòu)性回暖是大概率事件。2021年末出臺(tái)的降準(zhǔn)、穩(wěn)健財(cái)政政策等組合拳雖然對(duì)房企融資而言是積極信號(hào)，但體現(xiàn)在投資上仍需3-6個(gè)月的修復(fù)期。
拿地累計(jì)總額同比下降21.5%
中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2021年，TOP100房企拿地總額25377億元，同比下降21.5%。TOP100房企招拍掛權(quán)益拿地總額占全國(guó)300城土地出讓金的比例為45.1%，與去年同期相比下降8.9個(gè)百分點(diǎn)。
從新增貨值來(lái)看，保利發(fā)展、萬(wàn)科、碧桂園占據(jù)榜單前三位。2021年，保利發(fā)展以累計(jì)新增貨值4287億元的占據(jù)榜單第一；萬(wàn)科、碧桂園緊隨其后，累計(jì)新增貨值規(guī)模分別為3309億元和3269億元。
TOP10企業(yè)1-12月新增貨值總額28732億元，占TOP100企業(yè)的36.5%，新增貨值門檻為2100億元；TOP30企業(yè)1-12月新增貨值總額49700億元，占TOP100企業(yè)的63.1%，門檻值為708億元。
中指研究院指出，50家代表企業(yè)12月拿地總額有所回升，但總額不及去年同期的四分之一。2021年12月，50家代表房企拿地總額同比下降75.3%，但環(huán)比卻猛增325.2%，主要由于11月拿地額全年最低。12月，隨著杭州、北京、上海、鄭州等多城市完成第三批次集中供地，以及企業(yè)年底普遍加碼補(bǔ)倉(cāng)，企業(yè)拿地有所回升。但與去年同期相比，拿地總額仍不及其四分之一，房企拿地?zé)崆橛兴陆怠?/p>
全年來(lái)看，中指研究院指出，去年上半年，隨著“兩集中”政策的出臺(tái)及落地實(shí)施，房企拿地在5月達(dá)到全年最高峰。下半年，隨著融資環(huán)境收緊，監(jiān)管力度加強(qiáng)，部分房企出現(xiàn)債務(wù)違約，房企整體拿地更加審慎，投資力度同比大幅下降。2021年50家代表房企全年拿地銷售比均值為24.0%，較上年同期大幅下降9個(gè)百分點(diǎn)。分陣營(yíng)來(lái)看，三個(gè)陣營(yíng)企業(yè)投資力度均有所下降，其中，11-30企業(yè)投資力度降幅最大，降低14.6個(gè)百分點(diǎn)。
全年拿地銷售比創(chuàng)近五年新低
從歷年拿地銷售比變化來(lái)看，也足以顯示今年房企投資的謹(jǐn)慎程度。
克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，2021年百?gòu)?qiáng)房企新增土儲(chǔ)拿地銷售比僅為0.25，較2020年下降0.12，與2017年的高峰相比則降幅超過(guò)50%，并創(chuàng)下近五年新低。
具體到各季度，由于首輪集中供地的集中爆發(fā)，當(dāng)時(shí)房企的資金仍相對(duì)充裕，納儲(chǔ)態(tài)度相對(duì)積極，因此拿地銷售比在二季度達(dá)到全年高點(diǎn)，為0.38。第三季度后期以及第四季度，在連續(xù)出臺(tái)的金融監(jiān)管政策嚴(yán)控之下，房企陸續(xù)面臨較大的償債壓力和現(xiàn)金流壓力，拿地銷售比持續(xù)下降，四季度僅有0.12。
克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，1-12月拿地銷售比低于0.2的房企占34%，投資態(tài)度極為謹(jǐn)慎；拿地銷售比在0.2-0.4的房企占43%，而拿地銷售比高于0.4的房企占23%。
拿地銷售比低至0.2以下的，既包括恒大、世茂等規(guī)模房企，也包括敏捷、禹洲、三盛等中小房企，這些企業(yè)投資也幾乎停滯。對(duì)此，克而瑞研究中心認(rèn)為，一方面是受到企業(yè)自身財(cái)務(wù)壓力的影響，另一方面則是集中供地對(duì)這些房企的拿地策略也有一定影響。
克而瑞研究中心指出，2021年全年拿地較為積極的房企中，一類以深耕長(zhǎng)三角的區(qū)域型房企為主，如大家、上坤、德信等，這些房企的新增貨值排名遠(yuǎn)高于銷售排名，主要是由于上半年長(zhǎng)三角熱點(diǎn)城市供地足夠充裕。另一類則是龍湖、金茂等財(cái)務(wù)相對(duì)穩(wěn)健的企業(yè)，拿地銷售比依然達(dá)到0.4以上的水平，投資態(tài)度相對(duì)積極。
超六成企業(yè)拿地金額同比下降
縱觀2021年百?gòu)?qiáng)房企投資表現(xiàn)，克而瑞研究中心指出，由于集中供地帶來(lái)的資金壓力，以及融資持續(xù)收縮、市場(chǎng)下行等因素共同作用，有超過(guò)六成的百?gòu)?qiáng)房企拿地金額同比下降，近三成房企同比降幅高達(dá)50%。其中世茂、陽(yáng)光城等規(guī)模房企從8月份以來(lái)投資幾乎停滯，而三盛、陽(yáng)光大地等中小房企投資金額同比降幅超過(guò)70%。
不過(guò)，在整體表現(xiàn)低迷之下，仍有部分房企2021年投資保持相對(duì)積極、穩(wěn)健的態(tài)勢(shì)。主要以國(guó)企央企為主，百?gòu)?qiáng)中拿地金額同比上漲且全年金額超過(guò)250億的房企中，國(guó)企、央企占據(jù)半壁江山，其中萬(wàn)科、中海、招商、華潤(rùn)等均位列2021年新增拿地價(jià)值TOP10，而越秀、建發(fā)等在集中供地中表現(xiàn)突出，拿地金額較2020年增長(zhǎng)129和60%。此外，德信、大家、弘陽(yáng)等深耕長(zhǎng)三角的房企，在長(zhǎng)三角集中供地中斬獲頗豐。大部分房企如萬(wàn)科、金茂、建發(fā)、大家等拿地高峰主要集中在上半年，而中海、武漢城建、大華等相對(duì)聚焦在二、三輪集中供地，其中中海下半年拿地金額占全年比例接近六成。
展望2022年，克而瑞研究中心認(rèn)為，謹(jǐn)慎投資預(yù)期難以大幅扭轉(zhuǎn)，投資結(jié)構(gòu)性回暖是大概率事件。2021年末出臺(tái)的降準(zhǔn)、穩(wěn)健財(cái)政政策等組合拳雖然對(duì)房企融資而言是積極信號(hào)，但體現(xiàn)在投資上仍需3-6個(gè)月的修復(fù)期。
（文章來(lái)源：券商中國(guó)）
