2個月前興高采烈買到上海陸家嘴板塊“網(wǎng)紅”樓盤的顧先生，怎么也不會想到，2個月后會作為業(yè)主方代表和銷售方在派出所就退房退款事項“談判” 。
2021年9月底，世茂集團委托上海寶灃房地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)營管理有限公司(以下簡稱“上海寶灃”)“打包”銷售位于浦城小區(qū)內(nèi)的96套房產(chǎn)，隨后“上海寶灃”又再次委托上海慶曌企業(yè)發(fā)展有限責任公司(以下簡稱“上海慶曌”)實施銷售。
據(jù)顧先生向《中國經(jīng)濟周刊》記者介紹，由于相關房產(chǎn)推出時打著“免中介費”“打八折”的旗號，引來數(shù)萬人搶購，他當時覺得自己好幸運，居然搶到了。不過，在辦理過戶手續(xù)時他發(fā)現(xiàn)無法網(wǎng)簽。
由于曾經(jīng)簽署過相關房屋被抵押的知情同意書，顧先生曾一度懷疑是不是因為這96套房是抵押房產(chǎn)才會銷售遇阻，但在12月10日播出的上海電視臺采訪中，上海世茂房地產(chǎn)有限公司營銷經(jīng)理葉執(zhí)政公開表示，這96套房屋都是世茂集團早年間在浦城小區(qū)所收購的二手房，在出售之前是屬于公司的固定資產(chǎn)，曾抵押給了“陸家嘴信托”進行融資，但這是盤活公司固定資產(chǎn)的融資行為，不影響房屋正常的銷售跟網(wǎng)簽。
當時葉執(zhí)政在電話采訪中說：“為什么不能網(wǎng)簽和過戶，我們也很意外。我們比老百姓更加著急。目前集團正在自查，需要時間來答復客戶。如果三個月之后還不可以網(wǎng)簽和過戶，會出具更完善的解決方案?！?/p>
然而，未滿3個月，12月14日下午，上海世茂房地產(chǎn)有限公司發(fā)布《關于浦城路580弄小區(qū)房屋后續(xù)處理的情況說明》，稱將終止上海浦城路580弄110套房源銷售，并將啟動善后程序，已支付購房款的客戶可攜帶相關購房材料前往辦理地點小區(qū)18號304室進行正式登記。
(上海世茂方宣布停止銷售公告)
原本以為買到就是賺到的購房者們才知道事情有變。
12月14日晚，《中國經(jīng)濟周刊》記者致電上述《說明》中的聯(lián)系人，了解到具體受理細節(jié)還在商討中。
“我們是希望明天就能辦理，早點解決問題。抵押狀態(tài)并不影響交易推進，但網(wǎng)簽簽不了，我們也很焦慮?？蛻糍Y金還有其他用途，我們考慮到這點就發(fā)了這個說明。”這位聯(lián)系人在電話里對記者說。
12月14日，上交所向世茂股份(600823.SH)發(fā)出問詢函 ，對近期的輿情，上交所表示“請公司自查是否存在應披露未披露事項?！?/p>
12月14日晚間，世茂股份就近期輿情相關事項發(fā)布說明公告稱，目前，公司各項生產(chǎn)經(jīng)營活動正常，經(jīng)營活動并未發(fā)生重大不利變化，且未發(fā)生影響公司償債能力和債券還本付息的不利事項。
現(xiàn)場直擊退房首日：“談判”談到了派出所
12月15日，《中國經(jīng)濟周刊》記者實地探訪浦城小區(qū)發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)始建于上世紀90年代初，房齡接近30年，被一些關注當?shù)貥鞘械娜藲w為 “老破小”小區(qū)，外立面正在裝修。雖然破舊，但區(qū)位優(yōu)勢明顯，位于浦東陸家嘴板塊，距離東方明珠僅2公里，軌交便利。
(浦城路580弄小區(qū)外景 《中國經(jīng)濟周刊》記者宋杰攝))
一位居民以為記者是來退房的，對記者說道：“開盤那天，就叫你們不要買不要買，你們偏要買。這上面寫著‘危房’，你們沒看到嗎？”
記者順著這位阿姨的指向看到，該小區(qū)外立面用紅色字體歪歪扭扭寫著“危房不能買”字樣。
“危房”的提示是誰寫的？這里到底是不是“危房”呢？《中國經(jīng)濟周刊》記者詢問上海世茂方面，對方表示這要詢問專業(yè)鑒定機構了，“但據(jù)我所知，目前58戶居民還是照常居住的?！?/p>
(該小區(qū)外立面用紅色字體歪歪扭扭寫著“危房不能買”字樣。 《中國經(jīng)濟周刊》記者宋杰攝)
據(jù)這位居民介紹，早在2014年，世茂集團有意以溢價20%的價格收購浦城小區(qū)第一排房屋，共有168戶居民，但其中有58戶因為與心理價位不符而沒有談妥。到了今年10月，已被收購的110套房產(chǎn)重新流入市場，幾乎是以打8折的價格銷售，又免收中介費，得到“內(nèi)部消息”的購房者聞風而至，把原本狹小的小區(qū)擠得水泄不通。
(浦城路580弄小區(qū)走道內(nèi)景 《中國經(jīng)濟周刊》記者宋杰攝)
12月15日下午2點半，《中國經(jīng)濟周刊》記者在設于該小區(qū)的退房受理點現(xiàn)場看到，雖然是工作日，仍有數(shù)十名購房者前來辦理登記手續(xù)，不過由于接待的人只有上海世茂方面的工作人員，一度引發(fā)了購房者的不滿。
(12月15日下午2點半，在設于該小區(qū)的退房受理點現(xiàn)場，有數(shù)十名購房者前來辦理登記手續(xù)?！吨袊?jīng)濟周刊》記者宋杰攝)
業(yè)主劉女士告訴記者：“我當時50萬元‘定金’打給上海慶曌，上海慶曌扮演的是‘中介’角色，說這筆錢是‘服務費’。自從世茂發(fā)了公告，上海慶曌的對接人就失聯(lián)了?！?/p>
隨后，劉女士向記者展示了與上海慶曌工作人員的微信對話框，對方對于劉女士的退款詢問始終不予回應。
現(xiàn)場上海世茂的工作人員表示，他們對劉女士這種情況也無能為力，因為劉女士的“服務款”不是打給他們的。
“世茂工作人員竟然讓我們自己去找慶曌公司辦理退款事宜，實際上世茂并沒有直接委托慶曌銷售房源，當中還有個‘上海寶灃’，但我不認識寶灃的人，現(xiàn)在慶曌的銷售人員失聯(lián)，我只能找世茂?！眲⑴空f。
世茂工作人員在現(xiàn)場表示，由于和另外兩家公司不是從屬關系，協(xié)調(diào)溝通還需要時間。
劉女士隨即報警。
12月15日日下午5點10分，天色已晚，警方在現(xiàn)場向業(yè)主們表示，已聯(lián)系到上海寶灃、上海慶曌的相關負責人，建議業(yè)主選出4位代表一同前往派出所，進一步溝通。
(12月15日晚，業(yè)主們陸續(xù)回家，等待業(yè)主代表的“談判”消息。 《中國經(jīng)濟周刊》記者宋杰攝)
“按照另兩家公司有關負責人的說法，上海世茂方發(fā)表不再售賣房產(chǎn)的公告并未與他們提前溝通，他們不知情?！币恢闭劦酵砩?0點才到家的一位業(yè)主代表在臨時組建的業(yè)主群內(nèi)說。
這位業(yè)主代表稱，“世茂委托寶灃銷售這批房產(chǎn)，寶灃按照一個打包價格提前支付了一大筆錢給世茂。但可能由于資金不夠，所以寶灃又拉上了慶曌一起進行。慶曌，就是我們簽訂咨詢服務費的中介公司，據(jù)說付了8600萬元參與了此次事件。寶灃的金額未透露。”
據(jù)業(yè)主代表透露，他們在“談判”現(xiàn)場提出了三大訴求：(1)建立官方溝通渠道，要求世茂和慶曌兩家公司處理該事件的負責人加入，跟所有購房者溝通進展(2)盡快提供企業(yè)各方達成協(xié)議的解決方案，不接受任何一方“自說自話”的方案 (3)要求的退款流程是——先退咨詢服務費，再退房款，最后談賠償。因為每個人的情況不同，有人已經(jīng)網(wǎng)簽，有人還沒有合同，所以需要單獨談。
“以上所有內(nèi)容在派出所警察同志的參與以及錄音錄像下完成，在此同步給大家?！边@位代表在業(yè)主群中補充說道。
網(wǎng)紅樓盤成燙手山芋，如何善后？
據(jù)上海世茂工作人員介紹，目前世茂方給出的賠償初步方案是，購房者提交材料后的30個工作日內(nèi)會收到退款，所退款項包括購房款及10%的賠償款。
但據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》記者了解，由于還牽涉到給上海慶曌的“服務費”，截至記者發(fā)稿前，絕大多數(shù)購房者并未簽署退房協(xié)議。
“我交給世茂480萬元，交給慶曌120萬元，已經(jīng)辦理了網(wǎng)簽，世茂目前的表態(tài)是只負責給他們的那部分，講真我不擔心世茂的那筆，上市公司不會言而無信吧？當然，如果他們倒閉那就算我倒霉。我現(xiàn)在非常擔心給上海慶曌的那筆錢?！辟彿空咄跸壬鷮Α吨袊?jīng)濟周刊》記者說。
據(jù)天眼查APP顯示，上海慶曌企業(yè)發(fā)展有限責任公司成立于今年8月18日，公司地址在上海市崇明區(qū)長興鎮(zhèn)江南大道1333弄11號樓。注冊資本100萬元，有兩名股東，張獻會占比51%，朱杰持股比49%。
“8月中下旬成立，9月底樓盤推出，上海慶曌明顯就是為了賣房注冊成立的。”在首日退房現(xiàn)場，有業(yè)主這樣揣測。
王先生透露，他簽過知情同意書，上面除了有房源抵押狀況信息外，還寫明“已知曉上述房屋存在抵押信息，并且前述情況的存在會致使房屋無法正常辦理貸款、過戶等其他一切房屋交易手續(xù)”。
“我的確知道該批房源已被抵押給了陸家嘴國際信托有限公司(簡稱陸家嘴信托)，期限從2020年1月21日到2022年1月20日，債券數(shù)額9.5億元。但只要單個房產(chǎn)在抵押期限前還款就可以正常交易過戶?！蓖跸壬鷮τ浾哒f，“可開發(fā)商突然之間又說不賣了，我另外還有支付的裝修預訂款誰來買單呢？”
不過，《中國經(jīng)濟周刊》記者了解到，有部分購房者稱自己沒有簽署過知情同意書，不知道購買的是被抵押的房產(chǎn)。12月16日，記者再次致電上海世茂方面，對方表示具體操作細節(jié)要問執(zhí)行方，然而記者撥打業(yè)主提供的慶曌負責人電話，始終無人接聽。
上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪時說：“有抵押的房子是不能交易的，一定要消除抵押后才能網(wǎng)簽、過戶。買的時候知道有抵押，說明這些買家對此事有一定了解，但是基于價格因素，對風險可能預判不足?！?/p>
據(jù)了解，靠近這批房源的世茂濱江花園均價約在13萬元/平方米左右。不少購房者買下“老破小”的主要目的是以投資出租為主，兩居室的月租金可以到7000-8000元。
北京德和衡(上海)律師事務所高級聯(lián)席合伙人孫俊律師就該事件接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪分析：首先，整體看來，世茂集團不予交房并單方面解除購房合同的行為，性質(zhì)上是確定的違約行為，其承擔違約責任的方式及量化情況，還要看其與購房者合同中的具體約定。對于已付款的利息問題，在沒有排除約定的情況下，已付款的購房者仍然可以要求世茂集團予以承擔。
其次，從房產(chǎn)交易的一般習慣來說，交易前都會到房產(chǎn)所在地的不動產(chǎn)登記中心調(diào)取房屋產(chǎn)權信息，以核實房屋產(chǎn)權權屬和狀態(tài)等情況。若房產(chǎn)存在抵押情況，是可以看到的。從世茂集團的回應上看，購房者在購房前，對存在抵押情況知情的可能性比較大。當然，此抵押在房產(chǎn)交易前滌除，就不妨礙交易的進行。
再次，房產(chǎn)交易領域中的網(wǎng)簽制度，指的是房產(chǎn)交易雙方簽訂合同后，到相關部門進行備案，形成網(wǎng)簽號在網(wǎng)上公布并供相關當事人查詢。網(wǎng)簽制度是一個網(wǎng)絡管理系統(tǒng)，目的是為了防止“一房二賣”甚至“一房多賣”，因此，網(wǎng)簽行為只是行政管理方面的手段；根據(jù)《民法典》第209條可知，網(wǎng)簽行為不具有發(fā)生物權變動的效力，進一步說，即使是已經(jīng)完成網(wǎng)簽備案的39套房屋，其購買者也仍然沒有取得房屋的所有權，從這一點看，這110套房屋的購房者是否已經(jīng)完成網(wǎng)簽的區(qū)別意義不大。
總體來說，從法律角度講，整個事件的落腳點還是購房者根據(jù)法律規(guī)定和購房合同約定來追究世茂集團的違約責任，通過協(xié)商或法律途徑予以解決。
(文中顧先生、劉女士、王先生均為化名)
（文章來源：中國經(jīng)濟周刊）
