■城鎮(zhèn)保障性住房包括公租房(廉租房已并軌統(tǒng)稱公租房)、經(jīng)濟適用房(集資建房、統(tǒng)建住房、合作建房執(zhí)行經(jīng)濟適用房政策)、限價商品房、共有產(chǎn)權(quán)住房等。各地統(tǒng)計和管理中主要披露公租房和共有產(chǎn)權(quán)房情況，本文也主要關(guān)注這兩類保障性住房。
■近年來公租房試點范圍持續(xù)擴容，共有產(chǎn)權(quán)房政策擴容但目前主要在一線城市開展。2017年以來，財政部和住建部分別相繼展開了兩輪保障性租賃住房試點，2019-2020年保障性租賃住房試點范圍從19個城市擴展到27個城市。2021年6月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，支持范圍進一步拓展至人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市。通過2019-2020年全國地級市人口凈流入規(guī)模大致圈定住建部91個人口凈流入城市范圍，結(jié)合2017年以來試點城市名單，我們將99個城市作為2022年規(guī)模測算范圍(含4個一線城市，29個二線城市和66個三線城市)。
■2019年保障性住房實施規(guī)模在80萬套附近，2020年保障性住房實施規(guī)模和2021年實施目標(biāo)維持在100萬套附近，2022年實施目標(biāo)或升至247萬套附近。我們統(tǒng)計了2019-2020年陸續(xù)納入試點的27個試點城市保障性住房實施規(guī)模，2019年19個城市納入試點，2020年擴展到27個城市。主要城市十四五期間總的保障房計劃實施規(guī)模預(yù)計在986萬套附近，杭州、濟南和南昌2022年實施進度大致占到十四五目標(biāo)的25%，假設(shè)全國按此進度，則2022年保障房實施規(guī)模預(yù)計在247萬套附近。
■2020-2022年保障房拉動投資規(guī)模預(yù)計分別在2200億、2500億和4200億附近。我們根據(jù)測算得到的2019-2022年保障房實施套數(shù)估計每年保障房拉動投資規(guī)模。假設(shè)每平米施工成本3500元，套均面積70平米，施工周期兩年，則2020年、2021年和2022年拉動投資規(guī)模分別在2200億，2500億和4200億附近。2020-2021年保障房拉動投資大致占到房地產(chǎn)投資完成額的1.6%左右。
■風(fēng)險提示：政策實施進度超預(yù)期等。
（文章來源：安信證券研究）
