疫情之下，全球樓市正在被“點燃”。
今年以來，全球多國房屋價格看漲聲一片，部分房價甚至迎來了10年來最大漲幅。據(jù)英國房地產(chǎn)信息企業(yè)萊坊(Knight Frank)在今年9月公布的《全球房價指數(shù)》(Global House Price Index)(下文稱“指數(shù)”)顯示，第二季度全球平均房價同比上漲9.2%。在全球55個國家之中，土耳其房價漲幅最高，為29.2%；新西蘭房價漲幅排名第二，為25.9%；美國和斯洛伐克的房價排名則分列第三、第四，房價漲幅達到18.6%。
從該指數(shù)還可以得知，世界發(fā)達經(jīng)濟體幾乎壟斷了房價漲幅榜。據(jù)悉，12個世界發(fā)達經(jīng)濟體中有10個平均價格增長了12%。
全球房價罕見齊漲，在很大程度上，這與疫情期間各國政府推出大規(guī)模財政和貨幣刺激措施有關(guān)，同時引發(fā)了各國政府對于房地產(chǎn)泡沫的擔憂。
“如今火熱的樓市并不全然是炒作，主要還是出于人們傾向于投資避險，使資金加快進入樓市，”地產(chǎn)分析師嚴躍進向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，畢竟樓市有保值增值的功能屬性。
不能承受之重的全球房價
在這次的全球樓市暴漲潮中，歐美發(fā)達經(jīng)濟體尤為突出。特別是美國，房價漲速創(chuàng)出歷年之最。
11月22日，美地產(chǎn)經(jīng)紀商協(xié)會(NAR)公布數(shù)據(jù)顯示，美國10月份成屋銷售環(huán)比增長0.8%，為1月份以來的最高增幅；成屋價格中值較上年同期上漲13.1%，至35.39萬美元。
美國房價的飆漲，源于當?shù)孛癖姀娏业馁彿繜崆?。疫情發(fā)生后，人們出行受限，對居家辦公和遠程上課等也有了更多的需求。此外，促使人們買房的主因還是在疫情期間的超低房貸利率。
2020年，美國房貸利率開始大幅下降。到2021年初，美國房貸利率創(chuàng)歷史低位，當時30年期固定利率按揭貸款利率為2.65%。據(jù)悉，在今年夏季的大部分時間，利率都低于3%。所以，美國人的購房熱情持續(xù)上漲，此前還出現(xiàn)了一個新樓盤或一塊地有超過一百人排隊的現(xiàn)象。
盡管房價創(chuàng)出紀錄，但人們對美國房屋市場的追捧熱情并未消退。
NAR首席經(jīng)濟學家Lawrence Yun表示，10月底有125萬套房屋可供出售，與一年前相比，減少了12%。按照目前的售房速度計算，供應(yīng)量大約可以維持2.4個月。有房地產(chǎn)經(jīng)紀人認為，任何低于五個月的供應(yīng)量都是市場緊張的標志。可見，美國整個房產(chǎn)市場都呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的景象。
美國樓市如今的表現(xiàn)只是全球房地產(chǎn)陷入狂熱的一個縮影。與美國情況相似的，還有英國、加拿大、澳大利亞等國家。
得益于現(xiàn)金利率和抵押貸款利率都創(chuàng)出新低，短短一年內(nèi)，澳大利亞悉尼的房價中位數(shù)就上漲了30%。同樣的例子，還有英國和加拿大。
據(jù)英國最大的抵押貸款機構(gòu)Halifax發(fā)布的最新房價指數(shù)報告顯示，英國10月房價連續(xù)第四個月上漲，單月漲幅0.9%，平均房價首次突破了27萬英鎊，相比去年同期增長了8.1%。另外，加拿大房地產(chǎn)協(xié)會(Canadian Real Estate Association， CREA)也發(fā)布了10月份的全國房屋銷售數(shù)據(jù)，指出銷量比9月份增長了8.6%，10月份的綜合MLS房價指數(shù)上升了2.7%，年同比上升了逾23%。
在央行寬松的貨幣政策下，房貸利息大幅降低，房屋價格也不斷被推高。
嚴躍進向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，目前全球的樓市確實存在泡沫，但如今的“泡沫”跟當年的次貸危機所產(chǎn)生的“泡沫”有所不同，“雖然房價被炒高了，但有一定的合理性。在疫情之下的各種資金正加快進入房地產(chǎn)市場，皆因人們尋求避險。出于這種需求，因此高房價并不是純粹的炒作?！?/p>
房價何以至此？
各國的房價持續(xù)走高，除了房貸利率快速下行這個直接原因之外，背后還有多重因素造成。
首先是疫情之下勞動力緊缺和材料費用上漲的問題，這在美國尤為突出。截至9月底，全美建筑業(yè)約有超過33萬個職位空缺。而在10月份，美國建筑成本同比增長12.3%，創(chuàng)下歷史新高。受到建筑材料和勞動力短缺的影響，美國單戶住宅建設(shè)量在10月份暴跌，而授權(quán)建設(shè)但尚未開工的房屋數(shù)量躍升至15年來的最高水平。
此外，央行大規(guī)模的經(jīng)濟刺激也增加了居民的可支配收入。有經(jīng)濟學家測算， 2020年至2021年，美國居民可支配收入比無疫情狀態(tài)下可能累計高出約2.4萬億美元。2021年，在拜登政府1.84萬億美元的巨額刺激計劃支撐下，居民可支配收入的增長可能接近9%。
另外，在歐元區(qū)，在經(jīng)濟同比萎縮6.5%的情況下，2020年歐元區(qū)居民人均可支配收入也逆勢同比增長了0.3%。發(fā)達經(jīng)濟體的居民可支配收入不降反升，進一步刺激了人們的購房需求。
“當前的全球房價之所以大規(guī)模地上漲，實際上的因為美國大規(guī)模‘放水’之后所導致的全球物價飛漲。”盤古智庫高級研究員江瀚向21世紀經(jīng)濟報道記者分析稱，這種上漲是由于貨幣超發(fā)所帶來的通貨膨脹，再加上上游成本的大幅度上漲共同導致的結(jié)果。
公開數(shù)據(jù)顯示，2021年，全球有80多個國家和地區(qū)的通脹率創(chuàng)下近5年新高，今年，全球整體的通脹率將達到4.3%，創(chuàng)10年來的新高。日益攀升的通脹，也導致歐美地區(qū)的消費指數(shù)上漲。據(jù)悉，歐元區(qū)CPI在11月同比增長4.9%，為25年來最大漲幅，另外，美國10月份的CPI同比上漲6.2%，創(chuàng)31年來最大漲幅。
“震蕩”的未來？
面對急劇飆升的通脹，各國開始給出措施給過熱的房地產(chǎn)市場“降溫”。
11月初，美國總統(tǒng)拜登推出1.75萬億美元支出計劃，表示這項法案是緩解物價上漲的重要途徑。另外，其他國家如加拿大、英國、澳大利亞等國家也都在加息的路上蠢蠢欲動。
對此，江瀚向記者表示，當前通脹還沒有短時間內(nèi)回落的可能性。“雖然美聯(lián)儲加息的預(yù)期是很明確的，但由于整個市場現(xiàn)狀依然處于疫情的不確定因素之中，隨時都有可能出現(xiàn)通脹水平進一步提高的情況?！苯硎?，未來的通脹壓力還得看整個市場的預(yù)期和疫情的情況。
房價依舊居高不下，然而購房者卻開始意興闌珊。
“房價飆升抹去了較低利率帶來的購買力提升，導致許多潛在購房者推遲出手?！备粐y行資深分析師Mark Vitner分析稱。在萊坊(Knight Frank)的報告中也顯示，部分國家近期住房需求出現(xiàn)趨緩跡象，例如美國住房擔保貸款申請有所下降等。同時，新西蘭、英國等國家上調(diào)利率的預(yù)期也使得購房熱情有所降溫。
若后續(xù)市場失去了消費者的追捧，房地產(chǎn)市場就能重歸平靜嗎？
美西銀行(Bank of the West)首席分析師Scott Anderson分析稱，今天的住房市場受到長期利率波動、供房能力低下、勞動力和土地缺乏等因素影響，我們預(yù)測住房市場活動將在未來18個月內(nèi)穩(wěn)定在一個更可持續(xù)的步伐上，那些可能是在疫情期間提前進行的房屋銷售會帶來一些回報。
在江瀚看來，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定還需要一定時間?！暗浆F(xiàn)在為止，世界上很多經(jīng)濟的綜合變化依舊是無法預(yù)測的。”他向21世紀經(jīng)濟報道記者預(yù)測，未來的全球樓市的走勢將有可能依舊處于比較震蕩的狀態(tài)，這和整體通脹水平、上游成本市場以及原材料市場的價格都是緊密相關(guān)的。
“判斷全球房地產(chǎn)市場走勢最核心的因素，還是要看疫情能否得到有序的控制以及世界經(jīng)濟能否得到有效的恢復(fù)?！苯M一步表示。
（文章來源：21世紀經(jīng)濟報道）
