近期，多地調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策。
12月8日，西安市住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布通知，調(diào)整限價(jià)房上市交易規(guī)則，將限價(jià)商品房交易限制起始日由原來(lái)的“自不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記之日”改成了“自購(gòu)買合同網(wǎng)簽備案之日”。同時(shí)，網(wǎng)簽備案滿5年，可購(gòu)買其它住房。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，西安此次政策，對(duì)限價(jià)房上市約束進(jìn)行放寬，客觀上更好地梳理了“從限價(jià)房到商品房”的認(rèn)購(gòu)機(jī)制，有助于促進(jìn)限價(jià)房和商品房的流通，對(duì)于明確交易規(guī)則、活躍西安房地產(chǎn)市場(chǎng)等也有積極的作用。
有研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，11月全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)56次，累計(jì)看，2021年年內(nèi)累計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)已經(jīng)高達(dá)586次。而11月房地產(chǎn)調(diào)控政策最大的特點(diǎn)是，政策暖風(fēng)頻吹，特別是央行及地方維持房地產(chǎn)穩(wěn)定政策不斷出現(xiàn)。
有專家認(rèn)為，在政治局會(huì)議確認(rèn)要維穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)之后，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月政策還會(huì)進(jìn)一步放松來(lái)緩和房地產(chǎn)下行壓力、避免經(jīng)濟(jì)硬著陸，但不會(huì)出臺(tái)刺激扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)活動(dòng)的下行趨勢(shì)。
限價(jià)房限售時(shí)間壓縮，促進(jìn)市場(chǎng)流通
券商中國(guó)記者從8日西安市住建局官微獲悉，西安市住房保障工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布通知稱，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將限價(jià)商品房上市交易有關(guān)規(guī)定調(diào)整為：
限價(jià)商品房自購(gòu)買合同網(wǎng)簽備案之日起5年內(nèi)，不得上市交易、不得購(gòu)買其它住房。
網(wǎng)簽備案滿5年，可購(gòu)買其它住房。
網(wǎng)簽備案滿5年且取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》上市交易的，按普通商品房交易相關(guān)規(guī)定辦理。
網(wǎng)簽備案未滿5年，因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)市住房保障部門批準(zhǔn)，按照原購(gòu)買價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素回購(gòu)，繼續(xù)作為限價(jià)商品房使用。
券商中國(guó)記者了解到，根據(jù)西安市房發(fā)〔2018〕109號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)限價(jià)商品房管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，限價(jià)商品房自不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證登記之日起5年內(nèi)，不得上市交易、不得購(gòu)買其他住房。滿5年上市交易的，按普通商品房交易相關(guān)規(guī)定辦理。
值得注意的是，此次政策調(diào)整，將限價(jià)商品房交易限制起始日由原來(lái)的“自不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記之日”改成了“自購(gòu)買合同網(wǎng)簽備案之日”。同時(shí)，對(duì)滿5年的，新政提出“可購(gòu)買其它住房”，而此前則只說(shuō)明“按普通商品房交易相關(guān)規(guī)定辦理”。
據(jù)華商報(bào)采訪的西安住建局工作人員表示，此前因一些項(xiàng)目雖然已經(jīng)交房，但開(kāi)發(fā)商因種種原因?qū)е隆恫粍?dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》辦不下來(lái)，延緩了此類房產(chǎn)上市交易時(shí)間。新規(guī)定出臺(tái)后，過(guò)去以產(chǎn)證辦理時(shí)間為起點(diǎn)，而現(xiàn)在則以合同網(wǎng)簽備案為起點(diǎn)，只要符合網(wǎng)簽滿5年且取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》就可以直接上市交易了。
對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)券商中國(guó)記者表示，以前政策是拿到不動(dòng)產(chǎn)登記證，現(xiàn)在變成網(wǎng)簽，相當(dāng)于縮短了2-3年時(shí)間。網(wǎng)簽后5年可以交易，相當(dāng)于交房后3年就可以交易。這個(gè)主要是保護(hù)了部分開(kāi)發(fā)商一直拖著辦房本購(gòu)房者權(quán)益，對(duì)于限價(jià)房來(lái)說(shuō)，整體都有限售時(shí)間寬松的影響，增加了購(gòu)買限價(jià)房需求的數(shù)量，對(duì)于限價(jià)房去化有幫助。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也指出，此次政策主要有兩個(gè)變化，一是限價(jià)房交易的限制期限被壓縮，過(guò)去以產(chǎn)證辦理時(shí)間為起點(diǎn)，而現(xiàn)在則以合同網(wǎng)簽備案為起點(diǎn)。換句話說(shuō)，購(gòu)房者持有此類住房的約束減少了，可以更快地交易此類房產(chǎn)，進(jìn)而獲得其他購(gòu)房的機(jī)會(huì)。二是按照過(guò)去的規(guī)定，即便符合了五年等待期，購(gòu)房者是否可以購(gòu)房，其實(shí)政策表述比較含糊。而這次政策規(guī)定，只要符合五年等待期，那么后續(xù)就可以認(rèn)購(gòu)其他住房，即不受是否持有限價(jià)房的約束。
“總之，西安此次政策，對(duì)限價(jià)房上市約束進(jìn)行放寬，客觀上更好地梳理了”從限價(jià)房到商品房“的認(rèn)購(gòu)機(jī)制，有助于促進(jìn)限價(jià)房和商品房的流通，對(duì)于明確交易規(guī)則、活躍西安房地產(chǎn)市場(chǎng)等也有積極的作用?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。
政策“暖風(fēng)”頻吹，調(diào)控政策見(jiàn)底？
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，11月全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)繼續(xù)高位，單月高達(dá)56次房地產(chǎn)調(diào)控，累計(jì)看，2021年年內(nèi)累計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)已經(jīng)高達(dá)586次，2020年同期房地產(chǎn)調(diào)控只有458次，累計(jì)看，2021年1-11月房地產(chǎn)調(diào)控上漲高達(dá)28%。
張大偉指出，11月房地產(chǎn)調(diào)控政策最大的特點(diǎn)是，政策暖風(fēng)頻吹，特別是央行及地方維持房地產(chǎn)穩(wěn)定政策不斷出現(xiàn)，限制市場(chǎng)非理性下調(diào)的政策也持續(xù)出臺(tái)。
據(jù)張大偉統(tǒng)計(jì)，11月，北京、石家莊、廈門、漳州等城市進(jìn)一步完善了商品房預(yù)售管控機(jī)制。北京提高商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度，石家莊上調(diào)傳統(tǒng)建筑預(yù)售許可形象標(biāo)準(zhǔn)至主體封頂，廈門加強(qiáng)了對(duì)商品房預(yù)售機(jī)制和預(yù)售資金管理，漳州進(jìn)一步明確了預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制。成都優(yōu)化了預(yù)售款支取條件，監(jiān)管賬戶資金達(dá)到監(jiān)管額度后，開(kāi)發(fā)企業(yè)可申請(qǐng)支取多余部分資金。此外，上海等城市增加落戶，南寧等城市發(fā)布了人才購(gòu)房補(bǔ)貼政策。
進(jìn)入12月，在央行宣布降準(zhǔn)后，中央政治局會(huì)議又提出“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”、“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。這被業(yè)內(nèi)解讀為偏寬松的政策表述。
“滿足合理住房需求這種提法，一般都是政策面要吹暖風(fēng)的征兆?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)接受券商中國(guó)記者采訪時(shí)說(shuō)，過(guò)去的提法是“房住不炒”、“短期不刺激”、“遏制房?jī)r(jià)泡沫”等偏嚴(yán)厲的，“購(gòu)房者的合理需求”是偏寬松的表述。
對(duì)于降準(zhǔn)，張大偉認(rèn)為，降準(zhǔn)代表了信貸政策會(huì)相對(duì)寬松。雖然整體降準(zhǔn)政策主要目的依然是加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)的支持力度，但降準(zhǔn)必然帶來(lái)整體社會(huì)資金面的變化，對(duì)于當(dāng)下樓市來(lái)說(shuō)，穩(wěn)定將成為趨勢(shì)。
瑞銀證券中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤認(rèn)為，在政治局會(huì)議確認(rèn)要維穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)之后，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月政策還會(huì)進(jìn)一步放松來(lái)緩和房地產(chǎn)下行壓力、避免經(jīng)濟(jì)硬著陸，但不會(huì)出臺(tái)刺激扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)活動(dòng)的下行趨勢(shì)。政府可能維持“房住不炒”的政策基調(diào)不變，也不會(huì)出臺(tái)任何強(qiáng)刺激。在此框架下，政府可能繼續(xù)合理放松房貸限制、加快房貸審批，放松開(kāi)發(fā)商獲取貸款及在岸債券市場(chǎng)融資的限制，放寬部分預(yù)售資金的過(guò)緊限制，從而改善開(kāi)發(fā)商融資和現(xiàn)金流。部分地方政府可以放松目前限購(gòu)和限價(jià)政策，加快公租房建設(shè)。此外，政府還可以提振基建投資，以及放松信貸政策。
（文章來(lái)源：券商中國(guó)）
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