熱度仍在。
11月29日至12月2日，上海第三次集中供地完成了25幅地塊的出讓，出讓金額共約443.99億元，還有兩幅地塊因時(shí)間關(guān)系放到了12月3日當(dāng)天出讓。
從上海第三次集中供地土地出讓情況來看，多幅地塊很快進(jìn)入集中競價(jià)階段，房企謹(jǐn)慎拿地的同時(shí)，對于優(yōu)勢地塊仍然熱衷。房地產(chǎn)市場的洗牌，往往是在選擇與進(jìn)退之間完成的。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，上海第三次集中供地有兩個(gè)特點(diǎn)：第一，和華東地區(qū)其他城市類似，上海市場總體上熱度不高，充分說明當(dāng)前房企拿地的景氣度不高；第二，部分房企此次拿地，應(yīng)該說有較好的盈利空間，因?yàn)橐鐑r(jià)率相對不高，競爭也不激烈，后續(xù)拿地的盈利空間反而可以得到保障。
從后續(xù)土地市場看，上海還是需要積極營造更好的拿地環(huán)境，鼓勵(lì)房企拿地，從住房供給的角度激活土地市場。
長三角土拍：市場熱度分化
第三次集中供地，從項(xiàng)目本身來看，有不錯(cuò)的利潤空間。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，房企資金回籠有保障，而且房地價(jià)聯(lián)動，中間有不錯(cuò)的盈利空間，對房企而言是比較友好的舉動。從城市本身來看，上海樓市韌性足，盡管市場有調(diào)整壓力，但至少目前來看，新房市場交易比較穩(wěn)定，去化結(jié)果也不錯(cuò)，給房企信心。
今年拿地對房企的資金考驗(yàn)尤其明顯，民企多數(shù)缺位，央企國企多能發(fā)揮優(yōu)勢，而土地及時(shí)補(bǔ)倉也有助于后續(xù)擴(kuò)張。
截至11月30日，長三角的無錫、蘇州、南京已完成第三輪土拍，無錫推出20幅土地，全部出讓，共成交273.8億元，其中17幅地塊底價(jià)成交，3幅低溢價(jià)成交，整體溢價(jià)率接近0；蘇州推出26幅土地，1幅流拍，共成交25幅地399.5億元，其中23幅地底價(jià)成交，整體溢價(jià)率接近0.6%。南京推出61幅地，15幅土地臨時(shí)中止出讓，1幅流拍，共成交45幅土地325.3億元，其中35幅地底價(jià)成交，整體溢價(jià)率為3.39%。
目前上海第三次集中供地還沒有完全結(jié)束，還有兩幅地塊要在12月3日出結(jié)果。從這幾天的土拍情況來看，上海有比較多的土地拍出了高溢價(jià)，如12月1日，招商蛇口以總價(jià)45.29億元奪下浦東高行6號線旁優(yōu)質(zhì)宅地，這幅地塊的溢價(jià)率達(dá)到了9.39%。市場熱度開始出現(xiàn)分化。
即便是在最近出現(xiàn)房企大幅打折降價(jià)促銷的南京，市場熱度分化也很明顯，高價(jià)值板塊仍有多家房企爭搶。企業(yè)不再拘泥于土地性質(zhì)，只要算得過賬的地塊都是好地塊。房企花錢越來越謹(jǐn)慎的情況下，集中精力狙擊核心板塊的高價(jià)值地塊的行為只多不少。而在蘇州，由于市場庫存高企，第三次土拍持續(xù)遇冷。
同策研究院高級分析師李霄霄分析指出，此次上海集中供地結(jié)果來看，體現(xiàn)了高溢價(jià)率城市特征：當(dāng)前開發(fā)商拿地整體而言很謹(jǐn)慎，更傾向于把資金投向確定性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)低、市場銷售狀況穩(wěn)健的城市。
以市場庫存為例，對比這些城市可以發(fā)現(xiàn)，有多幅地塊拍出高溢價(jià)的城市如上海、深圳均屬于市場銷售熱度相對較高的城市，當(dāng)前市場庫存去化周期較短，10月份兩個(gè)城市的6個(gè)月去化周期較低(上海5.2個(gè)月，深圳6.6個(gè)月)。而其余幾個(gè)城市的庫存去化周期較長(廣州14.2個(gè)月，南京8.3個(gè)月，蘇州14.7個(gè)月)。
招商蛇口持續(xù)“抄底”
上述招商蛇口以總價(jià)45.29億元奪下的地塊溢價(jià)率達(dá)到9.39%，同時(shí)也是本次土拍的總價(jià)地王。
李霄霄指出，招商獲取的森蘭地塊周邊配套成熟，所在板塊內(nèi)存在1-2萬元/平方米的價(jià)格倒掛，以成交地價(jià)推算，在扣除自持及保障房比例后，按房價(jià)地價(jià)聯(lián)動價(jià)格粗算依然有8%左右的利潤，算是性價(jià)比較好的地塊。
事實(shí)上，最近兩年，招商蛇口一直不懼高溢價(jià)在一線城市拿地。該公司自2020年以來，頻頻大手筆增持上海地塊，地塊溢價(jià)率大部分在10%左右。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，招商蛇口這兩年在上海拿地投資花了將近200億。
2020年4月，招商蛇口43億拿下青浦地塊；2020年7月，招商蛇口44億拿下北外灘地塊；2021年2月，招商蛇口56億擊退多家國企央企背景的房企，拿下位于上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的虹口區(qū)嘉興路街道HK341-06號地塊；2021年8月，招商蛇口以42.23億元競得上海地產(chǎn)旗下上海弘安里企業(yè)發(fā)展有限公司80%股權(quán)及40.6億元債權(quán)，從而拿到四川北路一幅地塊80%的權(quán)益。據(jù)透露，這幅地塊是純別墅用途。
就在2021年6月，萬科、保利、招商蛇口、上海地產(chǎn)、中交集團(tuán)、中保投資、國壽投資、中國太保等共同發(fā)起設(shè)立了上海城市更新基金。該基金總規(guī)模約800億元，為目前全國落地規(guī)模最大的城市更新基金。該基金將定向用于投資舊區(qū)改造和城市更新項(xiàng)目，促進(jìn)上海城市功能優(yōu)化、民生保障、品質(zhì)提升和風(fēng)貌保護(hù)。
招商蛇口大手筆買入上海地塊的動作，多少映射了國資在行業(yè)調(diào)整期的投資動向。李霄霄指出，從前述多個(gè)完成土拍的城市來看，極少看到民營品牌房企拿地。地方性國企、城建城投及保障房建設(shè)公司、少部分央企成為拿地房企主流。
出現(xiàn)國資依然是土拍主流的情形，一方面是土拍市場遇冷、房企拿地積極性不高時(shí)，地方政府通常會找國企、地方城建城投及保障房建設(shè)公司托底拿地，后期市場回暖再尋找合作方共同開發(fā)；另一方面也是在民營企業(yè)集中爆雷的背景下，國企更多介入地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，降低居民購房可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，保障居民利益。
李霄霄認(rèn)為，雖然第三輪土拍限制條件相比第二輪有所松動，但近幾個(gè)月來、尤其是三季度市場銷售轉(zhuǎn)冷，房企資金面情況急劇惡化，民營品牌房企以“活下去”為當(dāng)前要?jiǎng)?wù)，缺乏資金拿地。另一邊廂，一些穩(wěn)健的房企更傾向于從資金鏈緊張的房企手中收購現(xiàn)成項(xiàng)目，可以更快地轉(zhuǎn)化為可售貨值。
長三角地區(qū)城市的第三次土拍還在陸續(xù)進(jìn)行，尤其是回款率較高能級的熱點(diǎn)城市杭州的第三次集中供地還沒有開始。但可以預(yù)見的是，房企在年底“現(xiàn)金為王”的前提下，高溢價(jià)“搶地”的場景將難以再現(xiàn)。
（文章來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）
