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國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2021 年1-10 月房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售數(shù)字。
評(píng)論
10 月商品房銷售跌幅走闊至兩成，年內(nèi)或難明顯回升。10 月全國(guó)商品房銷售面積和金額同比跌幅均進(jìn)一步走闊至-22%和-23%(9 月-13%和-16%)，與高頻口徑商品住宅銷售數(shù)據(jù)走勢(shì)基本一致(10 月-30% vs。 9 月-23%)。我們認(rèn)為這一方面是由于去年同期基數(shù)略偏高(2020 年中秋節(jié)和國(guó)慶節(jié)重疊，10 月房企推盤銷售較為密集)，但更主要是由于購(gòu)房者價(jià)格預(yù)期有所走弱、觀望情緒持續(xù)提高。
我們構(gòu)建的中金存量住房市場(chǎng)監(jiān)測(cè)體系顯示，10 月房?jī)r(jià)延續(xù)今年3 季度以來跌勢(shì)、環(huán)比進(jìn)一步下跌1.3%，同時(shí)領(lǐng)先指標(biāo)在售二手住宅帶看次數(shù)環(huán)比仍跌18%至1.7 次。往前看，我們認(rèn)為銷售后市走勢(shì)主要取決于政策調(diào)整的速度和力度，基準(zhǔn)情形下政策今年4 季度或僅邊際小幅調(diào)整穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，信貸額度的有力回補(bǔ)或發(fā)生于2022 年1 季度，對(duì)應(yīng)基本面銷售在今年4 季度至2022 年1 季度延續(xù)跌勢(shì)。(我們?cè)?022 年度策略《下行周期下的格局重塑和企業(yè)突圍》中也給出了政策調(diào)整的另外兩種可能情形及對(duì)應(yīng)的基本面指標(biāo)走勢(shì))。
10 月房地產(chǎn)投資相關(guān)指標(biāo)全線走弱。10 月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比跌幅進(jìn)一步走闊2 個(gè)百分點(diǎn)至-5.4%，創(chuàng)2000 年以來(除新冠疫情期間外)單月最深跌幅記錄；同時(shí)，全國(guó)房屋新開工面積同比跌幅走闊至-33%(9 月-14%)，施工面積凈增量同比跌幅走闊至-27%(9 月-10%)。土地市場(chǎng)溫度也持續(xù)走弱，10 月300 城宅地成交建面同比跌幅走闊至-55%，二輪集中土拍中平均流拍率升至33%(首輪5%)。我們認(rèn)為今年3 季度以來房企資金面快速趨緊是當(dāng)前投資相關(guān)指標(biāo)快速走弱的重要原因：7 月以來伴隨著銷售走弱和預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)，房企銷售回款速度減慢，疊加部分房企信用端風(fēng)險(xiǎn)事件持續(xù)發(fā)酵所帶來的信用市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好大幅縮減，房企投資意愿和能力邊際快速下行。往前看，我們認(rèn)為投資相關(guān)指標(biāo)走勢(shì)與銷售大體相似但略偏滯后，4 季度下行趨勢(shì)仍將延續(xù)。
10 月房企到位資金邊際略改善，其中個(gè)人按揭貸款同比轉(zhuǎn)增。10 月房企到位資金同比跌幅略收窄1.7 個(gè)百分點(diǎn)至-9.5%；分項(xiàng)來看，國(guó)內(nèi)貸款同比跌幅仍略走闊2.2 個(gè)百分點(diǎn)至-27.2%，自籌資金同比跌幅顯著收窄7.3 個(gè)百分點(diǎn)至-2.8%，定金及預(yù)收款同比跌幅略走闊3.1 個(gè)百分點(diǎn)至-12.9%，個(gè)人按揭貸款同比轉(zhuǎn)增1%(9 月-6.8%)。10 月新增居民中長(zhǎng)期貸款同比轉(zhuǎn)增4%，與個(gè)人按揭貸款走勢(shì)相似。需要提示的是，歷史上定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款走勢(shì)整體較為一致，10 月二者走勢(shì)相反可能與同期信貸投放更多以此前積壓未放的按揭為主有關(guān)；同時(shí)，新增居民中長(zhǎng)期貸款同比轉(zhuǎn)增存在一定的低基數(shù)原因，故我們認(rèn)為信貸投放情況的邊際改善幅度實(shí)際或較為有限。
提示板塊配置機(jī)會(huì)。10 月基本面指標(biāo)仍持續(xù)下行，疊加信用市場(chǎng)情緒尚未明顯好轉(zhuǎn)，行業(yè)出清速度加快，我們預(yù)計(jì)未來市場(chǎng)份額或進(jìn)一步向財(cái)務(wù)、產(chǎn)品、管理均好的龍頭房企聚集。我們認(rèn)為基本面整體低迷背景下政策潛在正向調(diào)整邏輯有望驅(qū)動(dòng)板塊持續(xù)反彈，建議擇機(jī)吸納優(yōu)質(zhì)龍頭：A股推薦保利、萬科、金地、招商蛇口、濱江，H股推薦龍湖、華潤(rùn)、中海、旭輝、越秀，同時(shí)建議關(guān)注部分高彈性標(biāo)的，如金科股份、融創(chuàng)中國(guó)和碧桂園。物管板塊，我們推薦碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)和融創(chuàng)服務(wù)。
風(fēng)險(xiǎn)
信貸投放低于預(yù)期；信用事件超預(yù)期惡化；房地產(chǎn)稅范圍、力度超預(yù)期。
（文章來源：中國(guó)國(guó)際金融）
標(biāo)簽： 數(shù)據(jù) 房地產(chǎn) 基本面 全線 銷售 跌幅 房地產(chǎn)開發(fā) 投資 數(shù)字
