立冬過后，深圳樓市出現回暖“煙霧彈”。
一組網傳數據顯示，11月1-4日，深圳二手房成交506套，預計11月第一周二手房成交量將超過1000套，明顯好于10月情況。該組數據被解讀為樓市回暖的重要信號。
據時代周報記者了解，該組數據的二手房交易量包含住宅、商業(yè)和辦公，由于統(tǒng)計口徑不同，數據看似偏高。
當看到市場回暖消息在各大買房群引起熱議時，深圳資深房產經紀人黃曉鴻(化名)感到不可思議。
今年下半年，黃曉鴻所在的中介公司已密集關閉100家門店，自己也有半年沒開單。身邊的同事不是在轉行，就是在轉行的路上。
深圳住建局數據顯示，9月，深圳二手住宅過戶1765套，同比下跌80%；10月僅過戶1605套，同比下跌68%，創(chuàng)十年新低。
樓市溫度與房價密切相關。
進入11月，黃曉鴻發(fā)現，向來心態(tài)堅挺的深圳業(yè)主開始妥協(xié)。業(yè)主報價向參考價靠攏，掛牌價幅度較此前降價均值超5%，千萬豪宅降價幅度低于50萬元的無人問價。樂有家研究中心統(tǒng)計深圳75個片區(qū)掛牌均價，出現下跌的片區(qū)為63個，占比高達84%。
新房市場“打新熱”不再，降價活動頻出。近日，開發(fā)商推出買房送奔馳或特斯拉活動，部分資金鏈緊張的項目則推出一次性付款優(yōu)惠活動，商品房價格對標小產權房。黃曉鴻代理的新房項目中，傭金最高達9% 。
黃曉鴻說，近期各種利好讓房地產市場出現希望，但從交易量價看，市場還遠未達到“回暖”程度。
學區(qū)房成交量大跌
“別賣了，現在沒有行情。真想賣也成，按參考價賣，一平方米5萬元。”11月上旬，深圳業(yè)主張靜(化名)向房產中介咨詢房屋市場價時，被澆了一頭冷水。
張靜于2018年購入羅湖某學區(qū)房，單價約為7.5萬元/米2。如今，該房源參考價跌回3年前，若以參考價出售，張靜房產貶值近50萬元。
學區(qū)房是深圳二手房市場的晴雨表。昔日最抗跌的學區(qū)房，在市場轉向時出現價格異動。
11月初，百花片區(qū)長城大廈掛牌23套學區(qū)房，單套總價在938萬-2653萬元，低于市場價100萬元。11月13日，百花片區(qū)學區(qū)房長城花園以1100萬元出售，該房源參考價為1240萬元，掛牌價低于參考價130萬元。
再將時間周期拉長，五大名校學區(qū)房在9月便出現交易量腰斬行情。樂有家研究中心數據顯示，2020年1-9月，五大名校學區(qū)房總過戶量為2922套，今年同期約為1549套，跌幅達47%。其中，五大名校學區(qū)中同比跌幅超八成的有三個，深中片區(qū)9月過戶量為26套，較今年1月(156套)下跌83%。
學區(qū)房尚且如此，普通二手房更是躲不開降價出售的命運。近期，深圳多個房產交流群出現業(yè)主降價拋售信息，以參考價賣房漸成趨勢。一名科技園華潤城業(yè)主將房源掛牌1230萬元出售，該房源參考價為1300萬元；福田香蜜湖某名校學區(qū)房此前成交價1400萬元，近期降價450萬元出售；福田某電梯房房源，低于參考價30萬元掛牌。
深圳中原總經理鄭叔倫發(fā)文表示，近期新房住宅供應量的增加對二手市場形成進一步擠壓，二手住宅市場關注度仍在持續(xù)下滑，10月二手住宅客帶看指數降至今年新低。
鄭叔倫預計，深圳房價短期內不會有太大起色，房價漲幅受限。目前，市場上不確定因素較多，市場放盤量加大且成交低迷下，業(yè)主競爭加劇，只能以降價的方式去爭奪客戶。
新房供應量大增
親歷“網紅盤”搶房后，深圳剛需購房者林文(化名)認為，深圳新房市場存在泡沫，“網紅盤” 開發(fā)商也有“逼單”的時候。
9月24日，林文參與光明某網紅盤選房，該樓盤近千套房源在一天內售罄。在辦理貸款時，林文和其它購房者收到開發(fā)商的催單，銷售人士在房貸還未發(fā)放時便不停催促購房者簽合同，甚至稱不簽或將向購房者發(fā)違約律師函。與此同時，開發(fā)商催促銀行盡早發(fā)放房貸，盡快走完購房流程。
資金壓力不斷增大，開發(fā)商開始擔心交易過程出現不確定因素，希望早日收回尾款。時代周報記者獲悉，年底深圳新房供應量大增，有購買該樓盤的業(yè)主欲棄購轉戰(zhàn)其它網紅盤。龍華、寶安、坪山等片區(qū)的新房，均出現不同程度的“退房潮”。
供應高峰下，開發(fā)商去化焦慮愈發(fā)嚴重。進入第四季度，深圳開發(fā)商加快供貨速度，新房批量上新。
近期，深圳有32個住宅項目獲批預售，供應超過1.5萬套住宅。過往供需矛盾突出的福田、南山均有新房推售。與2020年打新火熱不同，今年深圳新房項目更多的是積分低甚至不用搖號的項目，打新熱降溫，新房成交趨理性。
在供應持續(xù)大增情況下，深圳新房住宅成交明顯提升。10月，新房住宅成交4712套，環(huán)比上升41.0%；成交面積48.6萬平，環(huán)比上升48.1%。
“新房成交量上漲主要還是因為供應起來了，買家選擇性增多?，F在的新房市場更看重價格，周邊二手房沒有明顯價格優(yōu)勢的樓盤去化都很難。距離市區(qū)比較遠的坪山樓盤都要啟動轉化，網紅片區(qū)光明區(qū)開盤當天可以日光，差別很明顯?！?1月12日，海貝找房總經理謝林鋒對時代周報記者表示，當下新房成交火熱僅是表象，需要理智分析背后成因，不宜盲目打新。
謝林鋒認為，隨著越來越多二手房業(yè)主以參考價格賣房，將有一批客戶從新房市場回流至二手房市場，二者之間將出現搶客現象。
（文章來源：時代周報）
