1-10 月成交建面累計-24%，成交均價累計+18%，10 月單月未成交占比約49%1-10 月，百城土地成交建面9.12 億平方米，累計同比-23.5%；成交總價3.36 萬億元，累計同比-9.9%；成交均價3,690 元/平方米，累計同比+17.7%；未成交土地宗數(shù)占成交土地宗數(shù)的累計比例約20%(1-9 月為17%)。
截至10 月底，多個重點城市已完成第二輪集中供地，在行業(yè)流動性趨緊及房地產稅試點預期下市場供求兩淡，房企投資愈發(fā)謹慎。10 月單月百城成交土地宗數(shù)為807 宗，未成交393 宗，占比約49%(9 月為40%)。預期年末現(xiàn)金回流需求下三四線城市土地市場或持續(xù)遇冷，但部分城市土拍規(guī)則的優(yōu)化及年末信貸邊際回暖或一定程度緩解重點城市流拍擴散帶來的房地產開發(fā)投資下行風險。
10 月單月成交能級持續(xù)分化，二三四線環(huán)比下行，一線維持韌性，溢價率走低1)按城市能級劃分，10 月百城土地中一線、二線、三四線成交建面分別為1,185萬平方米、2,983 萬平方米、2,592 萬平方米，單月同比分別+53.3%、-43.3%、-61.0%(環(huán)比+26.1%、-40.8%、-15.6%)。成交總價分別為1,289 億元、1,125億元、306 億元，單月同比分別+183.7%、-32.1%、-77.4%。成交均價分別為10,872 元/平方米、3,771 元/平方米，1,180 元/平方米，單月同比分別+85.1%、+19.7%、-42.1%。
2)按城市能級劃分，10 月百城土地中一線、二線、三四線(住宅類)成交建面分別為595 萬平方米、1,439 萬平方米、483 萬平方米，單月同比分別+114.8%、-41.5%、-85.3%。成交總價分別為1,048 億元、1,030 億元、195 億元，單月同比分別+186.8%、-25.5%、-83.5%。成交均價對應17,616 元/平方米、7,157 元/平方米，4,047 元/平方米，單月同比分別+33.5%、+27.4%、+12.5%。住宅類用地成交溢價率持續(xù)走低，10 月單月一線、二線、三四線分別為3.7%、2.3%、0.2%(9 月5.69%、2.57%、7.48%)。
3)按土地類型劃分，10 月百城土地中住宅、商服、商住、工業(yè)的成交建面分別為1,715 萬平方米、688 萬平方米、803 萬平方米、3,403 萬平方米，單月同比分別-50.8%、-52.5%、-68.4%、-29.0%。成交總價分別為1,719 億元、313 億元、555 億元、119 億元，單月同比分別-10.0%、-2.7%、-45.7%、-27.0%。成交均價分別為10,026 元/平方米、4,553 元/平方米，6,913 元/平方米、348 元/平方米，單月同比分別+83.0%、+105.1%、+72.1%、+2.7%。
投資建議：央行9 月24 日會議定調“兩維護”，10 月15 日進一步釋疑“α風險”
暴露和“β系數(shù)”健康穩(wěn)定；預計四季度房地產行業(yè)流動性緊張情況將持續(xù)修復，開發(fā)貸和按揭貸將持續(xù)回暖，竣工端將維持較高增速，房地產稅試點利于降低開發(fā)和購房環(huán)節(jié)的稅收壓力，試點地區(qū)購房限制措施有望逐步退出，資本市場的悲觀預期將進一步修復，房地產板塊的近期表現(xiàn)和持續(xù)性值得期待?？春媒洜I能力、品牌優(yōu)勢、信用優(yōu)勢、產品美譽等綜合實力較強的龍頭房企，重點推薦萬科A/萬科企業(yè)，保利發(fā)展、中國金茂；建議關注金地集團、招商蛇口、融創(chuàng)中國、中國海外發(fā)展、華潤置地、新城控股、金科股份等。
風險分析：全球通脹預期和大宗商品上漲或導致國內利率有上行壓力，或對資金密集型的地產開發(fā)板塊造成潛在影響；新冠疫情和中美貿易摩擦或導致國內部分行業(yè)發(fā)展和就業(yè)情況不及預期，進而影響居民收入和信貸擴張；房企“三道紅線”疊加債務集中償還期，部分房企或出現(xiàn)信用違約。
（文章來源：光大證券）
