受“三線四檔”規(guī)則等房地產(chǎn)融資政策調(diào)控影響，不論是在交易所市場還是在銀行間市場，房企公開發(fā)債都受限明顯。疊加10月份以來，中資房企遭評級機構(gòu)下調(diào)信用評級，在海外發(fā)新債困難。同時，受房企青睞的供應鏈ABS(資產(chǎn)支持證券)已斷發(fā)近兩個半月。
但這一艱難局面似乎迎來了新的變化。11月9日，中國銀間市場交易商協(xié)會舉行房企代表座談會。這在業(yè)內(nèi)被視為是四季度房企融資環(huán)境可能松動的利好信號。
對此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠向《證券日報》記者稱，接下來，房企融資環(huán)境或有所放松，但當前資本市場謹慎心理較強，對房企的信用資質(zhì)較為關注，部分資金較緊張的房企信用受到一定影響，融資仍較難。
債券融資規(guī)模緊縮
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2021年1月-10月房企境內(nèi)外債券融資累計約7993億元，較2020年同期下降24%，金額減少2463億元；境內(nèi)發(fā)債規(guī)模約5522億元，同比下降約13.4%；境外發(fā)債折合人民幣約2471億元，同比下降約37.4%。此外，房企境外融資規(guī)模占比維持31%左右的低水平。
單從10月單月房企融資情況來看，境內(nèi)外債券融資共發(fā)行31筆，較上月減少31筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約304億元，環(huán)比減少55.9%，同比減少56.1%。另據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，10月份，信用債規(guī)模占比35.62%，海外債占比23.09%，信托融資占比41.29%，ABS融資占比0%。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳星向《證券日報》記者表示，ABS融資10月份仍暫停簽發(fā)，這說明依然嚴控表外融資，年內(nèi)恐怕不會放松。同時，融資額繼續(xù)大幅下滑，說明行業(yè)周期下行和個別房企的風險暴露，引發(fā)金融機構(gòu)對投資行為更為審慎，投資者信心嚴重不足。雖然監(jiān)管層連續(xù)發(fā)聲，倡導不可對信貸發(fā)放矯枉過正，誤傷合理需求，但仍需一段時間才會傳導到市場層面。
鑒于此，在中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水看來，經(jīng)營穩(wěn)健、信用等級較高的企業(yè)將會更容易實現(xiàn)融資。國內(nèi)發(fā)債對房企信用等級要求較高，實力較強、經(jīng)營穩(wěn)健的企業(yè)對金融機構(gòu)有吸引力，預計頭部經(jīng)營穩(wěn)健的民營企業(yè)及央企、國企發(fā)債融資比較容易。
“國企憑借相對穩(wěn)健性，融資受影響幅度較小，其中部分企業(yè)采取通過資本平臺運作，將存量資產(chǎn)出售給相關基金運營，再通過資本化手段退出，以達到降低重資產(chǎn)持有比例，調(diào)整負債結(jié)構(gòu)，增強資金流動性，提升企業(yè)風險抵御能力的目的。”在同策研究院看來，這種模式下，房地產(chǎn)項目以出售股權(quán)替代債務融資，控制杠桿水平同時降低融資成本，在“三道紅線”等政策的長效機制調(diào)控下，或成為未來發(fā)展的趨勢之一。但值得注意的是，地產(chǎn)基金模式也有一定風險，十分考驗企業(yè)的運營和投融資能力。
融資環(huán)境或逐步放松
自人民銀行、銀保監(jiān)會于9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會以來，金融監(jiān)管部門多次釋放房地產(chǎn)金融政策信號，引導房企融資環(huán)境逐步“解凍”。
11月9日，中國銀間市場交易商協(xié)會舉行房企代表座談會。據(jù)悉，部分參會房企有計劃近期在銀行間市場注冊發(fā)行債務融資工具。有消息稱，招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園等公司近期均有計劃在銀行間市場注冊發(fā)行債務融資工具。
在貝殼研究院來看，近期央行多次針對房地產(chǎn)行業(yè)表態(tài)，釋放一定的友好性。但在房企直接融資方面，由于行業(yè)整體處于高位回調(diào)階段，融資需要投資人信心提振后，融資環(huán)境才能得到實質(zhì)性改善，目前看尚需時日。
“房企融資可能會適度放松，但也不會出現(xiàn)明顯放松的情況?！绷洪颉蹲C券日報》記者稱，受風險偏好影響，信用資質(zhì)較好、運營穩(wěn)健、流動性充足的房企更受資本市場青睞，融資難度相對低。劉水也認為，房企融資環(huán)境會邊際改善，但力度有限，難以出現(xiàn)房企融資集中性爆發(fā)的情況。
“融資大面積放松的可能性不大，依然會在貸款集中度管理和‘三線四檔’的政策框架下執(zhí)行，但過度收緊的金融環(huán)境預計將有所改善?！必悮ぱ芯吭焊呒壏治鰩熍撕葡颉蹲C券日報》記者表示，同時，也需要看到穩(wěn)健型房企在此過程中受益可能更多，對已經(jīng)暴露出風險的房企需要通過改善經(jīng)營、加速銷售回款等方式改善自身狀況從而獲得更多信心和支持。
“房企到期債務已從千億元規(guī)?；芈?，償債壓力較三季度有所緩解，但新增發(fā)債規(guī)模不足到期債務規(guī)模二分之一，房企融資壓力仍保持緊張?！必悮ぱ芯吭罕硎荆R近年末，房企配債余額受政策限制，剩余額度有限，短期看銷售回款依然是開發(fā)商最有效、最可控的方式。
（文章來源：證券日報網(wǎng)）
