近日，一則關(guān)于“北京望京某二房東跑路涉案千萬，受害者多為大廠程序員”的話題，將長租公寓推向風(fēng)口浪尖。
據(jù)悉，一位名為張偉的二房東在北京望京板塊，通過從自如等中介手中租來房屋，轉(zhuǎn)手再以低于市場價20%的價格出租給租客。前后歷經(jīng)3年之久，張偉通過收取下游年付的租金、月付給上游渠道，以此方式套取資金后跑路。這當(dāng)中，受害者大多以美團、阿里、華為等互聯(lián)網(wǎng)員工為主，受害人數(shù)達200名，涉及金額近千萬元。
事件爆發(fā)后，該事件所涉的多家中介公司紛紛發(fā)表聲明，其中自如全額承擔(dān)涉及此事件的50余名相關(guān)租客受到的損失，預(yù)計超過500余萬元。
截至?xí)r代周報記者發(fā)稿，關(guān)于此次事件進展，警方仍在調(diào)查中。
“二房東”跑路并不是新鮮事，也一直是租房市場長期打擊的亂象，卻又為何屢禁不止？為何張偉一人能在多家中介公司租賃多套房源？張偉作為二房東甚至三房東的角色，進行大規(guī)模轉(zhuǎn)租為何沒有中介公司發(fā)現(xiàn)？張偉能夠在望京租房圈布局3年，中介在租房鏈條中是否存在不規(guī)范的行為？
頗多疑點至今還沒有答案。某專注長租公寓領(lǐng)域的業(yè)內(nèi)人士認為，該事件看似簡單，似乎只是一位騙子在其中渾水摸魚，實行詐騙行為，但背后突顯的是長租公寓運營管理難題。
專業(yè)中介緣何一步步失察
在所有質(zhì)疑聲中，“張偉如何能做到一人租下多套房”無疑是問題的核心和癥結(jié)。
對此，自如方面回應(yīng)時代周報記者表示，一直以來，自如的規(guī)矩就是一個身份證最多租三套房。而從今年6月開始，張偉利用一家名為“北京山海玄華科技有限公司”的名義租房。
時代周報記者通過天眼查了解到，該公司于2021年6月22日成立，法人為李燁，高管為李燁和李玲，并未出現(xiàn)張偉的名字，然而在風(fēng)險提示一欄卻注明：該公司因登記的住所或經(jīng)營場所無法聯(lián)系而被列入企業(yè)經(jīng)營異常名錄，這被列為高風(fēng)險信息。
在今年成立這家公司之前，張偉又是如何能夠在自如租下多套房源并進行轉(zhuǎn)租？自如方面表示，案件還在公安機關(guān)進一步調(diào)查之中。
“這個事件一定有中介的責(zé)任?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉告訴時代周報記者，如果是普通房主，有可能會失察，但作為專業(yè)中介，一次性出租如此多房源給同一人，或者同樣幾個人，這本身就是一個值得商榷的事，而實際上，中介也很容易知道這些租戶的動向。
除一人租下多套房源之外，這一事件的另一個核心疑點為，以自如為代表的運營方是否有義務(wù)規(guī)避轉(zhuǎn)租現(xiàn)象的出現(xiàn)？
對此，北京金訴律師事務(wù)所執(zhí)行主任王佳紅律師告訴時代周報記者，就張偉來說，所承租的房屋都是從自如等中介公司處租賃而來，如果在協(xié)議中確實約定禁止轉(zhuǎn)租的話，那中介公司是有義務(wù)核實承租人是否進行轉(zhuǎn)租。既然出現(xiàn)了大規(guī)模的轉(zhuǎn)租，就說明中介公司根本沒有進行任何形式的審核，并未盡到自己的合同義務(wù)。
“在這個租房鏈條中，主要是由于中介機構(gòu)不規(guī)范，才導(dǎo)致了一系列問題的出現(xiàn)?！蓖跫鸭t認為，正常情況下，房主將自己的房子對外出租，出租給什么樣的人、出租給多少人、有多少周期、是否能轉(zhuǎn)租等都可以進行控制和管理。
“中介公司有義務(wù)審核和管理房屋出租過程中的所有環(huán)節(jié)、所有細節(jié)，包括房屋是否被多次轉(zhuǎn)租、房屋鑰匙是否被更換、房屋使用是否合法等等?！蓖跫鸭t說道。
長租公寓運營方的失職，似乎已經(jīng)是不爭的事實，然而以自如為代表的品牌已經(jīng)浸淫行業(yè)多年，為何仍然會出現(xiàn)這樣的錯誤？在一位業(yè)內(nèi)人士看來，之所以會出現(xiàn)這樣的問題，主要還是由于其中涉及的多數(shù)長租公寓的性質(zhì)為分散式長租公寓。
按照運營類型來分，長租公寓可分為集中式長租公寓和分散式長租公寓兩種類型。集中式長租公寓主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運作模式，利用自持土地開發(fā)或樓宇整租改造方式進行運營；分散式長租公寓則主要從租賃中介業(yè)務(wù)延展而來，依靠整合戶主房源進行重新裝修管理，類似“二房東”。
簡單來說，分散式長租公寓多為包租模式，即中介公司向房屋所有者繳納固定租金，從資產(chǎn)所有者處承包公寓，對房屋進行標(biāo)準(zhǔn)化裝修，出租給租客，并且負責(zé)出租期間的運營和維護，收入來源主要是租金差價和服務(wù)費。
“分散式長租公寓要想取得一定的市場份額，就要大量的獲取房源?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士認為，分散式長租公寓的房源本來就較為分散，大多散落在不同小區(qū)，而以自如為代表的運營方是長租公寓領(lǐng)域的頭部品牌，手中房源體量較大，這對于中介的精細化運營管理提出了極高的要求，“房源那么分散，中介人員怎么能保證那么多房源一定不出問題？”
集中式成主流仍需時間
在長租公寓領(lǐng)域，最大的“雷”還不是二房東卷錢跑路這種個別行為，如P2P一般行業(yè)的整體性爆雷才是這一領(lǐng)域的最大亂象。
2015年，國家開始大力支持住房租賃市場，一時間風(fēng)口涌現(xiàn)，大量企業(yè)投身于長租公寓賽道。但因為不少長租公寓企業(yè)收取租金的底層運營邏輯為“高進低出”“長收短付”，由此出現(xiàn)了大批因資金鏈斷裂跑路的企業(yè)。
根據(jù)時代周報記者不完全統(tǒng)計，2019年，有超過50家長租公寓機構(gòu)資金鏈斷裂無法繼續(xù)經(jīng)營；2020年起，爆雷的長租公寓品牌近百家，其中包括廣受關(guān)注的蛋殼、青客等。
種種亂象背后，行業(yè)開始理性思考，到底什么樣的運營模式才能相對穩(wěn)?。?/p>
在景暉智庫首席經(jīng)濟學(xué)家胡景暉看來，從企業(yè)運營管理的角度來說，集中式長租公寓與分散式長租公寓相比，具有標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、服務(wù)半徑小等優(yōu)點，可以有效降低成本，利潤相對高，更為穩(wěn)定，“服務(wù)半徑小，動態(tài)監(jiān)管就有效果。”同時，輕資產(chǎn)運營也比重資產(chǎn)運營更具備抗風(fēng)險能力。
目前市面上的主流集中式長租公寓，多為房企的自有資產(chǎn)，也就是廣義上的重資產(chǎn)模式，由房企進行統(tǒng)一運營。除此之外，還有一類集中式長租公寓，則屬于輕資產(chǎn)運營模式：業(yè)主將整棟房子委托給中介公司，中介公司只做資產(chǎn)管理，如日常運營，包括招租、管家服務(wù)等，業(yè)主跟租客直簽。
“可以理解為集中式長租公寓在其中充當(dāng)物業(yè)的角色，收入來源為管理費、租金分成等，付出的成本也只是人員成本?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士認為，這類集中式長租公寓企業(yè)，更多的是日常精細化運營，“主要目的就是輸出品牌。”
而對于自如來講，胡景暉對時代周報記者表示，“雖然分散式長租公寓企業(yè)不直接持有房源，僅充當(dāng)?shù)氖枪芾斫巧荒芩阕鰪V義上的重資產(chǎn)，但因其要對房屋進行標(biāo)準(zhǔn)化裝修，同時對業(yè)主進行剛性兌付，某種意義上，還是屬于二房東模式下的重資產(chǎn)?！?/p>
胡景暉認為，未來的住房租賃市場的增量應(yīng)該是以集中式為主，不過這需要很長的一段時間來發(fā)展，“假設(shè)市面上有2億間長租公寓，其中1.2億為集中式，8000萬為分散式，集中式就會成為主流，但這最少需要10年的時間?！?/p>
（文章來源：時代周報）
