業(yè)內流傳一句話：“房地產(chǎn)做到最后就是做金融?！比欢鴼v經(jīng)數(shù)個周期變換與行業(yè)巨鱷沉浮，房地產(chǎn)做金融，往往成也蕭何，敗也蕭何。
近期某頭部地產(chǎn)公司旗下財富公司(下稱“X財富”)出現(xiàn)兌付風波，據(jù)其高管對投資者透露，X財富未兌付理財產(chǎn)品規(guī)模達數(shù)百億元。在引發(fā)輿論關注之外，也令房企背后的財富管理公司再次進入了公眾視線。
據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者調查，2018年前后，伴隨著第三方財富管理機構的洗牌，地產(chǎn)公司直營的財富公司開始成為潮流，據(jù)不完全統(tǒng)計，前百強地產(chǎn)公司中至少1/3擁有自己旗下的財富管理公司或財富直銷團隊，盡管近年來，隨著監(jiān)管趨嚴，部分地產(chǎn)公司退出了財富管理業(yè)務，地產(chǎn)系財富管理公司趨于低調，但數(shù)量、規(guī)模仍不可小覷，X財富就是其中較為激進者。
地產(chǎn)與財富管理的前世今生
第三方財富管理公司得以在此前十年迎來爆發(fā)式發(fā)展，本就與地產(chǎn)密切相關。
借助2008年至2012年貨幣體量的大幅擴增，房地產(chǎn)企業(yè)進入了新一輪快速擴張周期。與此同時，信托行業(yè)在“新兩規(guī)”的窗口期內，體量極速擴張。當傳統(tǒng)銀行貸款已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)和地方政府融資平臺的強大資金需求，信托公司融資浪潮就此拉開大幕。源源不斷的融資需求被包裝成了信托產(chǎn)品，各家信托公司紛紛成立自己的財富管理中心，主攻產(chǎn)品銷售。但依舊有大量的信托產(chǎn)品無法消化，第三方財富管理公司作為信托產(chǎn)品銷售的有效補充，悄然興起。
21世紀經(jīng)濟報道記者采訪中獲悉，早期的第三方財富管理公司商業(yè)模式非常簡單，即產(chǎn)品端從信托公司批發(fā)產(chǎn)品，銷售端雇傭理財師銷售產(chǎn)品，自己則從中抽1.5%-3.0%的傭金。由此測算，一個年僅銷售十幾億規(guī)模產(chǎn)品的小型第三方，每年就有可能獲得千萬級的收益。
蓬勃的地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，充足的信托產(chǎn)品供應，巨大的市場理財需求，第三方財富管理公司獲得了巨量的成長空間。在短短3-5年內，如諾亞、恒天、利德、大唐、鉅派等第一批第三方管理公司獲得了巨額利潤，完成了資本的原始積累。
例如被視作地產(chǎn)系的鉅派，憑借在房地產(chǎn)行業(yè)的深厚資源，僅用3年時間，就成為一家凈利潤超過5000萬的企業(yè)，并在2015年成功登錄紐交所，成為國內繼諾亞之后第二家在紐交所上市的財富管理機構。
但從2016年開始，中國房地產(chǎn)經(jīng)歷最嚴的一輪宏觀調控，加上資管新規(guī)出臺，導致銀行、信托、券商資管和基金子公司的非標融資業(yè)務萎縮，但彼時房地產(chǎn)依舊被視作優(yōu)質資產(chǎn)，依舊具有較強的金融屬性。
因此，房企意識到，誰能掌握低成本的資金誰就是這個市場最后的勝利者，布局金融投資成為大中型房企避免被淘汰，實現(xiàn)突圍甚至彎道超車的資本。在此思路下，房企加快在金融行業(yè)的布局。
在P2P熱潮下，因為門檻低，募資能力強，地產(chǎn)公司開始布局互聯(lián)網(wǎng)金融，21世紀經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計，在2014-2015年鼎盛時期，至少有五十家房地產(chǎn)企業(yè)涉足互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)，地產(chǎn)巨頭中萬科、佳兆業(yè)、綠地以及某大型房地產(chǎn)集團都曾埋下希冀“爭做千億平臺”的愿景。
但隨著P2P行業(yè)遭遇強監(jiān)管，地產(chǎn)系P2P平臺目前在營已不足5家，且均已完成清退。如萬科系網(wǎng)貸平臺鵬金所，在完成清退后于近日獲批拿到網(wǎng)絡小貸牌照，但從官網(wǎng)查詢結果來看，截至目前尚未發(fā)布新的產(chǎn)品。
P2P夭折后，地產(chǎn)公司又在第三方財富管理公司洗牌中尋到機遇，一些中大型地產(chǎn)商開始從其他財富公司和金融機構挖人，自建財富團隊，地產(chǎn)系財富管理公司開始興起。
是否自融？
一位資管業(yè)人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，目前財富管理市場上的地產(chǎn)基金有兩類玩家，一類是地產(chǎn)公司直營的財富公司，較為知名的有X財富、佳兆業(yè)財富、綠地財富、陽光城旗下華冕財富以及鴻坤財富等。還有一類是純地產(chǎn)基金，一般是借助自身募資能力與開發(fā)商合作，以股或債的方式進入。
他進一步指出，地產(chǎn)公司開財富公司的原因其實很明確，一是監(jiān)管對于地產(chǎn)融資的通道越來越限制，二是外部資金要求的成本一直降不下來，三是近期監(jiān)管對房企融資的三條紅線等一系列要求，在新形勢下，房企需要新的融資渠道。
他具體介紹，目前市場上運作較為成功的模式是華冕財富，因為從銀行與頭部機構挖了一批專業(yè)經(jīng)理人，運作模式比較專業(yè)，募資能力也較強。經(jīng)過專業(yè)運作，融資成本控制也較好，不比在市場長直接發(fā)債成本高，且資金銷量穩(wěn)定，一定程度上幫地產(chǎn)公司解決了流動資金的需求。
地產(chǎn)公司做財富管理本無可厚非，但是否存在自融則是市場一直存疑之處。
前述資管人士指出，目前地產(chǎn)系財富公司常見的模式之一就是將理財產(chǎn)品銷售給曾經(jīng)購買過房子的業(yè)主，因為業(yè)主一般屬于優(yōu)質客源，并對開發(fā)商有基礎信任，加上有銷售和后續(xù)服務的天然粘性，銷售效率比較高。至于具體銷售什么產(chǎn)品，各個平臺有不同的策略，有多元化的財富平臺，但大多數(shù)公司還是以銷售地產(chǎn)公司自己的項目融資為主，產(chǎn)品形式主要是金交所定融，具體要看產(chǎn)品設計和交易結構。因實質上是給自家公司募資，這類財富平臺有自融嫌疑。
該人士還指出，此外還有一種常見玩法是關聯(lián)方信用，本身并無集團主體公司擔保增信，也無實質性資產(chǎn)抵押。這類產(chǎn)品一般風險較大，建議規(guī)避，非標市場還有更好的選擇。
以X財富為例，X財富前身是X集團旗下互聯(lián)網(wǎng)金融平臺X金服。重組團隊更名后，X財富發(fā)行一系列理財產(chǎn)品，從21世紀經(jīng)濟報道記者獲取的產(chǎn)品募集說明書來看，主要是對X集團上下游企業(yè)的定向債務融資計劃。其產(chǎn)品承諾年化利率在7%-10%，平臺還承諾增信，補足投資者的本金和收益。
但若在資管新規(guī)下細究其合規(guī)性不難發(fā)現(xiàn)問題，首先承諾剛性兌付即違規(guī)，此外，其發(fā)債方是單獨一家企業(yè)，需要符合合格投資者制度才能參與投資，但在實際銷售中，銷售的最低門檻僅為10萬元。從模式上看，與昔日的P2P有所雷同。
一位X集團前員工告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，X財富不僅向外部客戶融資，還向集團內員工募資。雖然2020年初曾有地方政府提示過該平臺風險，但其實該平臺一直在正常發(fā)行理財產(chǎn)品，直至今年年中被叫停。叫停新產(chǎn)品發(fā)行沒有新資金進來，是出現(xiàn)兌付危機的核心原因之一。
另一資管行業(yè)人士對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，雖然部分平臺有自融嫌疑，但因其集團公司規(guī)模大、實力強，且土地資產(chǎn)依然是市場上較好的資產(chǎn)，因而還是有不少投資人愿意購買這類產(chǎn)品。但對這類平臺，投資人也應該有一定風險意識，畢竟管理人是地產(chǎn)商設立的財富公司，融資人是關聯(lián)子公司或者實控的項目公司，如果出現(xiàn)風險事件，要問問，誰能真正代表委托人利益去做資產(chǎn)處置呢？
借道財富平臺輸血恐難持久
X財富不是唯一探路失敗的地產(chǎn)系財富管理平臺。
早在X財富暴雷之前，萬達也曾大舉進軍金融業(yè)。2014年，作為萬達新的支柱產(chǎn)業(yè)和利潤增長點，互聯(lián)網(wǎng)金融首次出現(xiàn)在萬達集團的年終報告里。
2015年半年報中，萬達明確表示，要完成銀行、證券、保險等三家公司的并購，加上已有的金融產(chǎn)業(yè)成立萬達金融集團。2015年7月，萬達金融集團在上海正式成立，注冊資本100億元，下設網(wǎng)絡金融、飛凡科技、保險、投資等公司。但在隨后的2016年，萬達金融就拆分了網(wǎng)絡和金融，成立萬達網(wǎng)絡科技集團，并逐步出售了征信、保險、支付等業(yè)務牌照。
2016年8月，萬達網(wǎng)絡金融推出了萬達財富APP，正式布局財富管理市場。但近年來這一業(yè)務也無聲無息退出市場。在萬達官網(wǎng)上，其業(yè)務介紹中也已刪去了金融板塊。
相較萬達和X集團，地產(chǎn)系財富公司也不乏目前仍運營良好者乃至繼續(xù)擴張者。
華冕財富官網(wǎng)顯示，2017年成立的華冕財富2018年年度目標為穩(wěn)健布局23城，實現(xiàn)百億財富管理服務規(guī)模。而在其今年9月發(fā)布的新三年規(guī)劃公告中，指出其在2021年已在長三角、珠三角、環(huán)渤海、福建及中西部地區(qū)布局分支，未來將蓄力布局百城。
綠地金控官網(wǎng)財富管理版塊介紹中指出，其財富管理目前已形成私人財富管理、渠道機構管理、家族財富辦公室三大核心業(yè)務模塊。截至目前管理的資產(chǎn)規(guī)模累計已超過75億。
一位資深地產(chǎn)行業(yè)人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，地產(chǎn)系財富管理公司最大的風險在于資金鏈的安全性與融資渠道的暢通，從這一層面來說，目前最安全的肯定是央企、大國企、負債率比較好的龍頭之公司，但這類公司在非標市場融資較少，因而投資人需要謹慎甄別機構和產(chǎn)品風險。
此外該人士指出，類似X財富這種金交所定融的理財產(chǎn)品并不罕見，也不僅局限于地產(chǎn)行業(yè)，部分第三方財富公司依然在發(fā)行大量規(guī)模龐大的類固收理財產(chǎn)品，也是利用這一融資渠道，其潛在風險是一致的。此外還需注意的是，近年來，監(jiān)管對金交所清理整頓力度加大，雖然地方監(jiān)管進度不一，但一旦這一通道被堵死，叫停發(fā)行新產(chǎn)品，恐怕將出現(xiàn)更多第三方財富平臺的兌付問題。
拋開灰色地帶，地產(chǎn)系是否可以做好真財富管理？這個問題恐怕仍待市場與時間給出答案。
客觀來說，地產(chǎn)公司轉型做財富管理確實有難度。原央行調統(tǒng)司司長盛松成指出，地產(chǎn)和金融兩者的管理模式相差十萬八千里，房地產(chǎn)企業(yè)的粗放管理方式，很難在競爭激烈的金融圈中獲勝。另外，這些轉型做金融的房企普遍缺乏專業(yè)的金融人才。中國優(yōu)秀的金融管理、研究人才本來就不多，房企進軍金融業(yè)首先面臨人才稀缺問題，房地產(chǎn)行業(yè)想在金融圈挖人是不容易的。
前述地產(chǎn)業(yè)人士則指出，目前地產(chǎn)系財富管理公司確實存在一定的轉型壓力，若要長久發(fā)展，地產(chǎn)系財富管理公司與市場上其它財富管理公司應該是站在同一起跑線。要做好財富管理，就要確保公司利益與客戶利益是一致的，客戶不僅要收益，也要安全和服務，要真正解決客戶財富管理的問題，提高產(chǎn)品能力，專業(yè)能力，才能向客戶收費。“尤其在當下風險暴露加速的市場環(huán)境，對財富管理機構來說其實是一個機遇。在雷聲不斷的環(huán)境中，反而能讓投資人意識到與機構合作的重要性，投資人不會看派系出身，前提是，機構要能夠幫助投資人找到優(yōu)質資產(chǎn)，避免踩雷?！彼毖?。
（文章來源：21世紀經(jīng)濟報道）
