近兩年，隨著樓市調控和房企利潤逐漸走低，TOD模式備受關注。
TOD是指“以公共交通為導向的發(fā)展模式”，其中的公共交通主要是指火車站、機場、地鐵、輕軌等軌道交通，然后以公共交通站點為中心、以400~800米(5~10分鐘步行路程)為半徑建立中心廣場或城市中心，其特點在于集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一體的“混合用途”。
近年來，包括萬科、龍湖、綠地、綠城等諸多規(guī)模房企紛紛參與TOD項目的投資開發(fā)。業(yè)內人士表示，TOD的價值在于不僅可以提升土地的利用效率，優(yōu)化城市結構，而且參與的房企也可通過挖掘軌道交通物業(yè)的商業(yè)價值，實現區(qū)域物業(yè)的價值增長并提升項目溢價能力。利潤方面，目前運營成熟的TOD項目，利潤基本上能保證在兩位數以上。
房企紛紛涉足TOD項目
在城市發(fā)展對交通、時效要求日益增長的時代背景下，房企紛紛投身TOD開發(fā)模式?？硕鸾y(tǒng)計，受政策助推，74%的TOP50房企已布局TOD項目，龍頭房企已形成TOD產品線，其核心是城際高鐵跟城市結合的規(guī)則，促使城市立體布局。
在納儲方面，TOD項目可以說是廣州老牌房企越秀地產的“殺手锏”。2019年4月，越秀地產引入廣州地鐵成為第二大股東，自此深度參與廣州軌交物業(yè)事業(yè)發(fā)展。也由此，越秀地產拓展“軌交+物業(yè)”模式方面具備了獨特的優(yōu)勢。此后，越秀地產將廣州的星圖、星樾、星瀚、星樾山畔、星匯城等地鐵上蓋物業(yè)收入囊中。
業(yè)績報告顯示，今年上半年，越秀地產的TOD物業(yè)再添一項，獲取了廣州星航(廣州黃埔廟頭)的TOD物業(yè)項目，新增TOD物業(yè)項目土地儲備約20.84萬平方米。截至報告期末，越秀地產在廣州共擁有6個TOD物業(yè)項目，分布于黃埔、增城、番禺三大片區(qū)，總土地儲備也增長至406萬平方米，約占其在大灣區(qū)土地儲備的26.5%和總土地儲備的14.5%。
“未來，我們將深化與廣州地鐵集團的戰(zhàn)略合作，持續(xù)獲取大灣區(qū)TOD項目；加強同其他省、市國企的合作，拓展大灣區(qū)外TOD項目。”在說到對TOD業(yè)務發(fā)展的戰(zhàn)略時，越秀地產管理層表示。
而龍湖地產向記者透露，目前全國約有44個城市批準建設地鐵，龍湖集團關注城市近30個，進入城市20個。今年下半年龍湖集團正在關注多個城市的TOD項目，可能會陸續(xù)收購。龍湖在選址、建設、運營等方面已經有成熟的團隊和成功的經驗，未來可能會有更多的TOD項目。
據悉，金地與龍湖合作開發(fā)的龍湖·金地天峯項目，地處廣州新城市中軸南端核心，番禺客運站地鐵上蓋，共規(guī)劃建面約45萬平方米的TOD綜合體，目前項目首推(建面)89-129平方米的三至四房，正接受誠意登記中，預計10月中旬將迎來開盤。
此外，華潤置地也表示，今年上半年新增9個TOD項目，目前已落地76個TOD綜合體，遍布31個地鐵城市。廣州的TOD項目——華潤置地·公園上城目前正在熱推，項目位居廣州東新塘TOD旁，更橫跨“廣深高速-新塘立交”這個灣區(qū)黃金通道而建。戶型包括75平方米(三房一衛(wèi))、85平方米(三房兩衛(wèi))、105平方米(四房兩衛(wèi))。
模式均是與交通企業(yè)展開合作
業(yè)內人士表示，強調“以人為中心”的設計理念，是TOD模式的核心基礎，反映的主要特征是土地的高效開發(fā)。在用地規(guī)劃上，TOD模式以公共交通站點為中心，400-800米(5-10分鐘步行路程)劃定半徑，對范圍內的土地進行深度開發(fā)，規(guī)劃建設成為覆蓋商業(yè)、辦公、住宅、文化、教育等功能集聚的發(fā)展區(qū)域，并更注重垂直立體空間的開發(fā)利用。
易居企業(yè)集團CEO丁祖昱表示，從功能性來看，TOD模式更注重城市的整體性規(guī)劃，傾向于借助公共交通線路及節(jié)點規(guī)劃引導土地開發(fā)、產業(yè)及人口導入，協(xié)調在城市發(fā)展過程中潛在存在的用地不足與道路交通擁堵，提升城市公共出行的交通效率以及土地的利用效率，實現土地集中開發(fā)和分散布局相對應、優(yōu)化城市結構。
總體可以看出，房企參與TOD模式的不少，其中主要有三種合作模式，均是與國內的交通企業(yè)展開合作。公交站點、車輛的建設和經營交給軌道公司，房企主要負責物業(yè)開發(fā)和整個流程的把控。
丁祖昱認為，對于政府而言，TOD模式可以提升城市公共出行的交通效率以及土地的利用效率，優(yōu)化城市結構。對于房企而言，可以通過挖掘軌道交通物業(yè)的商業(yè)價值，實現區(qū)域物業(yè)的價值增長，并提升項目溢價能力，進而通過沿線商業(yè)及土地開發(fā)收益反哺軌交建設，促進城市發(fā)展良性循環(huán)。
華南理工大學建筑學院教授、博士生導師趙紅紅教授也表示，TOD模式是目前城市最先進的發(fā)展方式，中軸之上TOD也經歷了多次生活方式的迭代，從1.0公園前、江南西時代，到2.0客村，再到如今3.0都市型TOD垂直生活歡聚場，TOD模式愈發(fā)成熟，充分利用軌道交通帶來的優(yōu)勢，將交通、商業(yè)乃至生活、工作結合到了一起。
成為新利潤增長點
但需自持大量公共服務業(yè)態(tài)
隨著房地產行業(yè)的繼續(xù)分化以及增速的放緩，房企之間的分化也逐步加快，除了多元化拿地方式之外，巨頭房企已經開始尋求自身的新增長點了。作為越秀地產重要發(fā)展戰(zhàn)略的TOD項目，在今年上半年的銷售中取得了亮眼成績。上半年，TOD物業(yè)項目共實現合同銷售金額約76億元，同比大幅上漲50.7%，其中星圖和星瀚分別實現合同銷售金額約25億元和25.3億元，分別同比上漲171.8%和139.7%。
綠城有關人士也透露，目前運營成熟的TOD項目，利潤基本上還能保證在兩位數以上。瑞銀集團(UBS)曾在報告中指出，中國的TOD將是一個規(guī)模高達18萬億元人民幣的龐大市場。由于進入壁壘較高，TOD項目毛利率將明顯高于其他類型的項目。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，房企紛紛涉足此類領域，很大程度上是和城市建設、市場消費需求變化等有關。當前各地在軌交建設方面不斷強化，圍繞這個點開展地產開發(fā)和經營，顯然很關鍵。房企掌握TOD項目物業(yè)建設技術，對于后續(xù)產品的布局和盈利點的重構也有積極的作用。從消費端看，也可以看出，TOD相關項目具有非常好的商業(yè)價值和社會價值，尤其是提高生活便利、形成更高質量的商圈等。
不過，嚴躍進也認為，從風險角度看，若是對資金狀況把握不到位，房企開發(fā)TOD項目往往會有很多風險，因為其不是過去常規(guī)的地產項目開發(fā)，需要維系的關系和考慮的因素比較多，不把控好，那么TOD項目也容易爛尾，甚至引發(fā)企業(yè)較大的財務問題。
廣州某大型房企城市開發(fā)負責人告訴記者，TOD項目由于與交通樞紐鄰近，出讓地塊通常比較零碎且不規(guī)則，中間還穿插著軌道交通的運行區(qū)域，且在開發(fā)過程中需維持軌道交通的持續(xù)運行，用地難度相對普通地產開發(fā)項目要困難許多。此外，不同于住宅的線性開發(fā)模式以及商業(yè)地產的投融管退模式，TOD模式需要配置大量自持的商業(yè)、產業(yè)及公共服務業(yè)態(tài)，因此對參與企業(yè)的融資能力要求較高，融資成本需低于自持TOD商業(yè)綜合體項目的回報率才具備相應的實力操盤，所以對房企資金鏈也是一種考驗。
（文章來源：信息時報）
